АРЕНДАТОРУ ЗЕМЛИ

 

 

Предмет договора аренды

 

 

 

Условие о предмете договора является существенным. Предмет договора (т.е. то, что должно быть передано во временное пользование) должен быть подробно описан в договоре. Четко охарактеризованный предмет дает возможность установить, какое имущество подлежит передаче. Именно с передачи имущества арендатору начинается исполнение договора аренды. ГК РФ предусматривает, что отсутствие в договоре условия о предмете влечет невозможность заключения договора аренды. Из определения договора аренды следует, что основной задачей арендодателя является передача имущества. Норма п. 1 ст. 611 конкретизирует это положение, устанавливая, что имущество должно быть предоставлено арендатору "в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества". Это означает, что если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. Все это можно потребовать в принудительном порядке, т.е. через суд.

 

Защищая свои права, через суд можно будет потребовать возмещения арендодателем убытков, причиненных задержкой исполнения обязательств. Так, при аренде транспортного средства (легкового автомобиля) в договоре должны быть отражены название и марка транспортного средства, регистрационные номера кузова, шасси, номер свидетельства о регистрации автомобиля, его индивидуальные признаки в виде цвета кузова и т.д. и необходимые технические характеристики пробега, объема двигателя. Обязательной выдаче арендатору подлежат свидетельство о регистрации автомобиля и его паспорт.

 

Арендатор может расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора. При этом учитываются реальный ущерб, т.е. затраты, связанные с арендой иного помещения, и упущенная выгода (рассчитанные потери вследствие неполучения арендованного имущества в срок). Возможно также, что необходимые условия и сведения о предмете аренды могут содержаться непосредственно в договоре или в отдельном документе, например в дополнительном соглашении (или в акте приема-передачи имущества). Дополнительные документы также подписываются сторонами, фиксируя тем самым надлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора аренды.

 

Арендодатель обязан передать имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, дать подробное описание этого имущества, отразить техническое состояние (наличие недостатков, неисправностей) (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Если арендодатель является добросовестным, т.е. при передаче имущества арендатору он не знает о неисправностях объекта, то арендатор может требовать у арендодателя безвозмездного устранения недостатков по основаниям п. 1 ст. 613. Недостатки арендуемого объекта создают препятствия пользования им. В подобных случаях ГК РФ наделяет арендатора правом выбора между соразмерным уменьшением арендной платы, возмещением своих расходов на устранение недостатков имущества, досрочным расторжением договора.

 

Закон позволяет арендатору самостоятельно ликвидировать недостатки арендного объекта, а затем удержать сумму понесенных для этого расходов из арендной платы. Для этого необходимо в письменной форме уведомить арендодателя, незамедлительная обязанность которого заключается в предоставлении арендатору аналогичного имущества или в безвозмездном устранении неисправностей. Если же удовлетворение требований арендатора или удержание арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе требовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков.

 

Однако арендодатель несет ответственность не за все недостатки передаваемого в аренду имущества. Так, он не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Риск обнаружения таких недостатков в процессе использования имущества ложится на арендатора.

 

Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на передаваемое имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ). Известны такие права третьих лиц на имущество, как сервитут, право залога и т.д. Таким образом, если собственник здания заключил, например, с банковской организацией договор залога определенного имущества данного здания (например, оборудования) для обеспечения исполнения обязательств, то при передаче здания в аренду у банковской организации вследствие неисполнения перед ней обязанности собственника здания возникнет право удовлетворения из стоимости заложенного имущества. Это право за банковской организацией будет сохраняться.

 

Нередки случаи, когда арендодатели не уведомляют арендаторов о правах третьих лиц на передаваемое в аренду имущество. Это прямое нарушение положений ГК РФ дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

 

После того как передача объекта состоялась, арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с условиями заключенного договора (ст. 615 ГК РФ). В случае если такие условия не оговорены, имущество используется в соответствии с его назначением, т.е. на основе общих условий возможной эксплуатации арендуемого имущества. Так, если при аренде недвижимого имущества для офисных целей арендатор использует его в качестве жилого или производственного цеха, этот факт может служить основанием для досрочного расторжения договора и возмещения убытков по требованию арендодателя (п. 3 ст. 615 ГК РФ). В некоторых случаях договором сразу определяется целевое назначение имущества, например по договору проката имущество передается арендатору и должно использоваться только в потребительских целях.

 

 

 

Смотрите также:

 

Договором аренды признается гражданско-правовой договор...

на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), Кодекс.
в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора. на возобновление арендных отношений.

 

Понятие договора аренды. Договор аренды - это сделка...

Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели
По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды.

 

Договор проката представляет собой соглашение...

договору проката может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества, т. е. юридическое лицо, для которого сдача имущества в аренду является
Предметом договора проката может служить лишь движимое имущество.