Ошибки в бизнес -планировании

 

Характерные ошибки в документальном оформлении сделок

 

 

 

Ускоренное становление в нашей стране рыночной экономики, связанное с изменением форм собственности и появлением миллионов новых собственников и миллионов новых юридических лиц, вызвало потребность в сотнях новых руководителей и бухгалтеров. И этот вопрос неминуемо породил соответствующее предложение. Материал, изложенный в данном параграфе, поможет избежать многих ошибок.

 

Ошибки при операциях с основными средствами

 

Отсутствие расчета экономической эффективности от капитальных вложений в основные средства. Очевидно, что капиталы, омертвленные в основные средства, должны приносить доход. Само собой разумеется, что вновь созданные и приобретенные объекты основных средств потребуют и соответствующих эксплуатационных затрат по их содержанию, куда следует также включить налог на имущество предприятий.

 

К сожалению, в хозяйственной практике достаточно часто отсутствуют расчеты экономической эффективности от использования в предпринимательской деятельности объектов основных средств. Не подлежащая обсуждению аксиома о необходимости предварительного расчета эффективности произведенных инвестиций на практике отсутствует. Расчеты, которые были обязательны для всех экономистов и плановиков еще 10 лет назад, сейчас подчас заменяются лишь интуицией руководителя и устными советами коллег.

 

Капитальные вложения в арендованные основные средства производятся арендатором без согласия с арендодателем. В договорах аренды основных средств, если и имеются пункты, регламентирующие порядок текущею ремонта арендованных основных средств, порядок капитальных вложений в арендованные основные средства (новое строительство, достройка, реконструкция, модернизация) практически всегда отсутствует.

Статьей 623 Гражданского кодекса РФ регламентируются вопросы улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором.

 

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законом.

 

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

 

Особым образом pei-улируются сейчас вопросы капитальных вложений в арендованное имущество в случае аренды предприятий.

 

Статьей 656 Гражданского кодекса РФ установлено:

«По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и друг ие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию».

 

Следовательно, здесь речь идет об аренде предприятия в целом - со всем имуществом, всеми активами и пассивами, а также с торговой маркой предприятия и марками производимой продукции.

 

Для такого случая аренды всего предприятия статья 662 Гражданского кодекса РФ предусматривает следующий порядок капитальных вложений: «Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованною имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности».

 

Согласно Положению по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности (приказ Минфина № 34 н) (п. 42), «законченные капитальные затраты в арендованные здания, сооружения, оборудование и другие объекты, относящиеся к основным средствам, зачисляются арендатором в собственные основные средства в сумме фактич» ских расходов, если иное не предусмотрено договором аренды».

 

В том же положении (п. 43) предусмотрено, что изменение первоначальной стоимости основных средств допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции и частичной ликвидации соответствующих объектов».

 

Таким образом, нормативными документами предусмотрено, что капитальные вложения арендатора в арендованные основные средства учитываются в ег о балансе в составе собственных основных средств на все время действия договора аренды, если договором не предусмотрено иное.

 

На практике достаточно часто встречается ситуация, когда арендодатель-собственник основных средств (производственно- IX) оборудования или помещений) с радостью заключает договор аренды, в котором помимо достаточно высокой регулярной арендной платы предусмотрена обязанность арендатора по реконструкции полученного в аренду объекта основных средств. При этом руководство орг анизации арендодателя-собственника наивно полагает, что это однозначно выгодно для их организации, так как эти вложения ей и достанутся.

 

Встречаются случаи, что арендатор производит реконструкцию и модернизацию полученных в аренду объектов основных средств вообще без разрешения арендодателя.

Таким образом, если договор аренды не предусматривает категоричное условие, что любые капитальные вложен и я арендатора в основные средства, произведенные им без письменного разрешения арендодателя, влекут немедленное расторжение договора, то возникает ситуация, крайне невыгодная для арендодателя.

Предположим, что арендатор произвел капитальные вложения в арендованные основные средства. При этом арендодатель должен возместить их стоимость, если иное не предусмотрено договором аренды.

 

Однако даже если арендатор безвозмездно передаст (подарит) эти капитальные вложения арендодателю, то это также вряд ли обрадует арендодателя, поскольку третьим абзацем пункта 2.7 Инструкции Госналогслужбы РФ № 37 «О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль» от 11 августа 1995 г. предусмотрено: «По предприятиям, получившим безвозмездно от других предприятий основные средства, товары и иное имущество, налогооблагаемая прибыль увеличивается на стоимость этих средств и имущества, но не ниже их балансовой (остаточной - по основным средствам) стоимости, числящейся у передающей организации. При этом их стоимость по данным бухгалтерского учета передающей стороны указывается в документах по передаче».

 

Следовательно, собственник объектов основных средств перед заключением договора аренды должен четко просчитать все варианты, имея в виду, что:

•          либо ему придется компенсировать капитальные вложения, произведенные арендатором, отвлекая на это источники собственных средств (чистую или нераспределенную прибыль, фонды накопления или уставный капитал),

•          либо ему придется принять их безвозмездно, увеличив на сумму этих вложений свою налогооблагаемую базу по налогу на прибыль;

•          либо сразу принять на свой баланс эти вложения и зачесть их в качестве арендной платы.

 

В любом случае эти варианты должны быть учтены при заключении договора аренды. В противном случае арендодатель вместо выгоды от сдачи в аренду своего имущества может остаться «в долгах как в шелках», в оплату которых и пойдет его собственность.

 

 

 

 Смотрите также:

 

Типичные ошибки в договорах поставки. Преамбула.

Эти ошибки могут приводить к спорам между сторонами, значительным финансовым потерям или к признанию договора недействительным.
Следует проверить, действительно ли в уставе оговорено право данного лица заключать подобные сделки именно на основании устава.

 

Искажение бухгалтерской отчетности бывает преднамеренным...

неадекватного документального оформления операций (отсутствие
1. Ошибки в ведении учета. Отсутствие ведения учета: в бухгалтерии не ведется
приходование приобретаемых основных средств, нематериальных активов, малоценных и
проведены комплексные и не характерные для этого рода бизнеса операции, к которым относятся сделки, основания для...

 

Порядок создания, принятия и отражения в бухгалтерском учете...

В документах не должно быть подчисток и неоговоренных исправлений: ошибка зачеркивается тонкой чертой
Порядок оформления хозяйственных операций первичными документами следующий.
Бухгалтерский учет. Акт о списании основных средств (ф. № ОС...

 

Исправление ошибок в документах и в учетных регистрах.

Корректурным способом пользуются для исправления ошибок, допущенных в результате описок, неправильного подсчета итогов, а также записи операции не в тот учетный регистр, который указан в
Бухгалтерский учет. Акт о списании основных средств (ф.