Приобретение гражданами жилых помещений в собственность. Пользование жилыми помещениями, принадлежащими гражданам

 

Жилые помещения как объекты приватизации

 

 

Объектами приватизации являются жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, которые занимают граждане на основе договора найма жилого помещения.

 

Если гражданин имеет забронированное жилое помещение, а проживает в другом жилом помещении, например в связи с выездом на работу по трудовому договору в районы Крайнего Севера, то он может использовать свое право на приватизацию жилья только по месту его бронирования (ст. 1 Закона о приватизации – в ред. Закона от 1 августа 1994 г.).

 

Ранее Закон допускал приватизацию жилых помещений, требующих капитального ремонта, только после его проведения, что, однако, не всегда возможно. Поэтому в настоящее время эти ограничения на приватизацию таких квартир и жилых домов сняты. При этом на наймодателе остается обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с установленными правилами эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

 

В соответствии с Законом о приватизации (ст. 4) не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением служебного жилого фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служащими жилых помещений и коммунальных квартир*.

 

В соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется соответствующими органами местной администрации, предприятиями и учреждениями, за которыми закреплен жилищный фонд соответственно на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Такая передача производится на основании договора указанных выше органов и организаций с гражданами, приобретающими жилье в собственность.

 

Право собственности на приватизируемое жилое помещение возникает у граждан после (с момента) регистрации договора в БТИ. Кроме текста договора гражданин, приватизирующий жилое помещение, получает свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру (жилой дом).

 

В практике встречаются случаи, когда при жизни нанимателя приватизация жилого помещения не была завершена, в частности в связи с его смертью в период, когда шло оформление приватизации квартиры, и нередко в суды поступают исковые заявления о признании умершего собственником квартиры.

 

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"» от 24 августа 1993 г. №8 разъяснил, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилья в собственность или до регистрации такого договора в соответствующем органе местной администрации, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника*.

 

На практике много вопросов вызывает возможность приватизации комнат в коммунальных квартирах. В Законе о приватизации по этому вопросу нет достаточно четкого решения. Вначале в Законе содержалось прямое указание о том, что жилые помещения в коммунальных квартирах приватизации не подлежат (ч. 1 ст. 1).

Однако жизнь настоятельно требовала изменения этого правила, так как пока в коммунальных квартирах проживают довольно многие граждане, которые настойчиво ставят вопрос о приватизации занимаемых ими комнат.

 

С учетом этого в Закон о приватизации жилищного фонда 23 декабря 1992 г. были внесены некоторые изменения, допускающие приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах при определенных условиях. "Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, – говорится в новой редакции статьи Закона о приватизации, – вправе принимать решение о приватизации жилых помещений или коммунальных квартир"*.

 

Таким образом, решение вопроса о приватизации коммунальных квартир (и отдельных комнат в них) отнесено непосредственно к полномочиям собственников жилищного фонда (либо уполномоченных ими органов), а также предприятий и учреждений, имеющих жилищный фонд.

 

Однако такая норма Закона вызывает серьезные замечания. Во-первых, потому, что на практике из-за несогласия соответствующих государственных и муниципальных органов, предприятий, организаций попытки приватизации комнат в коммунальных квартирах обычно являются безуспешными. Во-вторых, содержание указанной нормы Закона вызывает сомнение с точки зрения ее соответствия конституционному принципу равноправия граждан (ст. 19 Конституции РФ), поскольку при приватизации индивидуальных квартир и жилых домов в Законе не содержится такой записи о необходимости получения согласия собственника или другого владельца жилья в столь императивной форме, которая ставила бы нанимателей в вопросе приватизации занимаемых квартир полностью в зависимость от усмотрения собственников и иных владельцев жилищного фонда.

 

В жилищном законодательстве РФ предусмотрена, возможность для нанимателя, проживающего в коммунальной квартире, приобрести для остальных нанимателей этой квартиры с их согласия жилые помещения и передать эти помещения в их собственность, а самому занять всю квартиру без дополнительной оплаты и приватизировать ее в установленном порядке.

 

Приватизация коммунальных квартир, входящих в муниципальный жилищный фонд, относится к компетенции органов местного самоуправления, которые согласно Федеральному закону "Об общих принципах местного самоуправления" имеют право самостоятельно решать вопросы распоряжения принадлежащим муниципальному образованию жилищным фондом*.

 

 

 

 Смотрите также:

 

Право собственности на жилые помещения. Приватизация...

ГК вслед за Законом о приватизации жилищного фонда признал индивидуально-определенные жилые помещения реальными объектами
В коммунальной квартире, где объектом права собственности является изолированная (непроходная, не запроходная) жилая комната, места...

 

Коммунальные квартиры - квартиры, занятые несколькими...

Жилые помещения в коммунальных квартирах включены в перечень. жилых помещений, приватизация которых запрещена.
жилые помещения в коммунальных квартирах могут быть приватизированы с согласия.

 

Дела об отказе в приватизации жилых помещений.

В предмет доказывания в делах об отказе в приватизации жилого помещения входят следующие факты
• квитанции, иные платежные документы о внесении платы за спорное жилое помещение и коммунальных платежей

 

Приватизация. Закон о приватизации установлено, что в договор...

на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями
Приватизация квартиры. к