Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

 

Регистрация прав участников создания новых объектов недвижимости

 

 

 Прежде чем обратиться к анализу оснований возникновения прав участников строительства, следует остановиться на одном предложении, которое выдвинуто авторами Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе. Они предлагают при совершенствовании законодательства "исходить из того, что право дольщика на жилое помещение в построенном доме не является первоначальным способом приобретения недвижимого имущества в собственность. Собственником жилого дома и конкретных жилых помещений в нем по окончании строительства становится застройщик. Но, поскольку между застройщиком и дольщиком возникли обязательственные отношения по договору долевого участия в строительстве, застройщик по окончании строительства и государственной регистрации своего права собственности обязан передать жилое помещение в собственность дольщика" *(327).

 

 Следует сразу обратить внимание на то, что действующее законодательство отнюдь не исходит из приведенного положения. И.Д. Кузьмина справедливо отмечает, что "в российском законодательстве отсутствует общее правило (императивное или диспозитивное) о субъекте права собственности на вновь созданные здания и сооружения". При этом она предлагает "исходя из представлений о единстве правовой судьбы застроенного земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений" первоначальное право собственности на здание и сооружение признавать "за владельцем земельного участка, имеющим право на его застройку, если иное не предусмотрено законом или договором" *(328).

 

 К предложению, изложенному в Концепции, следует отнестись с большой долей осторожности. Предлагаемый подход должен весьма существенно изменить как судебную, так и регистрационную практику, где дольщики однозначно признаются первичными приобретателями прав на недвижимость как лица, участвовавшие своими средствами в создании объекта. Такая реформа при отсутствии ее надлежащего правового обеспечения может привести к росту стоимости жилья, поскольку повлечет увеличение налогов, которые должны будут платить застройщики. Кроме того, не очень понятно, зачем застройщику, который на все квартиры в доме привлек дольщиков, сначала регистрировать квартиры на себя (с дополнительными расходами по уплате регистрационной пошлины), а затем передавать квартиры дольщикам. С учетом изложенного представляется, что данное предложение подлежит, по крайней мере, более серьезной аргументации, а последствия его внедрения - более глубокому изучению. Что касается предложения внести диспозитивное правило, то оно заслуживает поддержки, поскольку в нем будет отражена та самая презумпция права застройщика на построенный им объект, о которой мы говорили выше.

 

 Если в отношении прав застройщика на объект регистрирующий орган может исходить и фактически исходит из презумпции создания застройщиком объекта для себя, то иные участники строительства или реконструкции обязаны доказывать свое участие в создании объекта.

 

 Общим условием для любого участника создания нового объекта выступает в этих случаях определенная правовая связь с застройщиком. При отсутствии такой связи возникновение права собственности на вновь созданный объект у лица исключено. В то же время характер этой связи может иметь большое количество модификаций и способов оформления, что может создавать и создает сложность при анализе отношений, складывающихся в процессе нового строительства и реконструкции. Между тем определение правовой природы взаимоотношений участников строительства имеет весьма важное значение, поскольку от решения этого вопроса зависят и требования, предъявляемые к документам, представленным для регистрации права на вновь создаваемый объект.

 

 Здесь снова необходимо обратиться к Закону о долевом участии, который восполнил многие пробелы в регламентации приобретения прав на объекты участниками их строительства. Однако ошибочно было бы думать, что этот закон исчерпывающе регулирует все вопросы приобретения участниками строительства прав на объект и ограничивает многообразие способов организации отношений между участниками строительства. Данный закон установил, что привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно на основании договора участия в долевом строительстве (п. 1 ст. 1), а в п. 2 указал, что "кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов".

 

 Анализ этой формулировки не дает оснований считать ее ограничивающей право граждан и юридических лиц на выбор формы участия в создании новых объектов недвижимости. Данная норма ограничивает только право застройщика на привлечение денежных средств физических лиц под обязательство предоставить жилое помещение. Если же в качестве участника строительства выступает юридическое лицо, либо участие выражается не во внесении денежных средств, либо предметом обязательства является нежилое помещение, то предусмотренное Законом о долевом участии ограничение не действует.

 

 Видимо, в целях устранения сомнений в данном вопросе ст. 1 Закона о долевом участии в 2006 г. была дополнена ч. 3  *(329), согласно которой "действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности". В то же время в этой части статьи законодатель запретил указанным лицам (юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям) передавать свои права гражданам на основании уступки.

 

 Данная норма не вызывает возражений, поскольку направлена на более четкое определение сферы действия Закона о долевом участии. Вместе с тем не очень понятно, каково положение физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями.

 

 

 

 Смотрите также:

 

Создание нового объекта недвижимого имущества...

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним.
Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
В выписке указываются: наименование объекта недвижимости; его кадастровый.

 

Возможны случаи, когда объект объекты недвижимости...

новый объект недвижимости в качестве самостоятельного объекта учета. О вновь.
Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели...

 

В ст.9 Закона определяется круг органов, осуществляющих...

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним.
Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
В выписке указываются: наименование объекта недвижимости; его кадастровый.

 

Началом регистрации прав на объект недвижимого имущества...

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним.
объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, следуют.
На орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, возлагается...