Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

 

Договора долевого участия в строительстве или договора участия в долевом строительстве

 

 

Кроме договора совместной деятельности, основаниями возникновения прав на новый объект недвижимости могут быть и иные договоры, предусмотренные гражданским законодательством. В частности, в договоре подряда может содержаться условие, в соответствии с которым подрядчик в качестве вознаграждения за работу получает часть построенного им здания. Разновидностью договора подрядного типа может быть договор оказания услуг в процессе создания объекта (консультационные, юридические услуги, проектирование и пр.) с условием приобретения права на определенные помещения.

 

 Однако наиболее распространенными при создании новых объектов являются договоры, которые не предусмотрены ГК РФ. В практике и литературе эти договоры принято называть договорами долевого участия в строительстве или договорами участия в долевом строительстве. До недавнего времени такой договор рассматривался как договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ). В связи с этим как при правовой экспертизе документов в процессе регистрации прав на новый объект, так и при рассмотрении споров возникал вопрос о применении аналогии закона и определении норм, подлежащих применению как регулирующих сходные отношения. Этот вопрос был предметом длительной и не очень продуктивной дискуссии.

 

 Одной из наиболее распространенных позиций являлось отнесение договоров долевого участия к договорам подрядного типа *(335). Другая точка зрения, высказанная в научной литературе, состояла в том, что между сторонами договора долевого участия фактически заключается договор купли-продажи имущества, которое будет создано продавцом в будущем *(336). И.Д. Кузьмина полагает, что, "поскольку по целям и по предмету договоры долевого участия входят в группу договоров, направленных на получение имущества в собственность, то их название должно отражать этот основной квалифицирующий признак: договор о передаче в собственность за плату вновь создаваемого или реконструируемого объекта недвижимости или его части. По указанным признакам договор долевого участия в строительстве относится к типу договоров купли-продажи, составляя его непоименованный Гражданским кодексом вид" *(337).

 

 Независимо от защищаемой точки зрения и учеными, и практиками признавалась необходимость специальной регламентации отношений по участию в долевом строительстве. Эти отношения обладают весьма существенной спецификой, имеют свой круг субъектов. Значимость этих отношений определяется тем, что долевое участие в строительстве стало сегодня основной формой организации жилищного строительства. В эту сферу вовлекаются гигантские денежные средства, причем в конечном счете это средства граждан, которые часто являются их последними сбережениями. Отсутствие специального регулирования этих отношений порождало многочисленные споры между участниками строительства, незащищенность граждан перед лицом застройщиков и иных крупных участников создания новых объектов. При этом судебная практика также не отличалась стабильностью, поскольку суды, вынужденные, рассматривая данные отношения, применять закон по аналогии, не всегда одинаково определяли закон, подлежащий применению.

 

 

 

 Смотрите также:

 

Простое товарищество. Договор простого товарищества.

а) при совместном долевом строительстве юридическими лицами зданий, сооружений, заводов, дорог, гаражей, а также жилых домов. В этом случае он может называться договором: о совместной деятельности; об участии в долевом строительстве; долевого участия...

 

Договор простого товарищества, известный под названием...

совместного строительства дома или иной постройки для одного из товарищей. Важно отметить, что при наличии отношений общей долевой собственности.
товарища на отказ от участия в товариществе, возникшем по бессрочному договору. (ч. 2 ст. 1051).

 

Недвижимость. Государственная регистрация сделок жилых...

- оно являлось участником договоров о долевом участии в строительстве дома и было обязано выделить определенное количество квартир своим дольщикам, участвовавшим в строительстве внесением денежных средств.