Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

 

Особенности регистрации прав на объекты незавершенного строительства

 

 

 Норма о регистрации прав на объекты незавершенного строительства расположена в ст. 25 Закона о регистрации, которая называется "Государственная регистрация права на создаваемый объект недвижимого имущества", из чего можно сделать однозначный вывод о том, что законодатель относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу, и что такие объекты - вновь создаваемое имущество. При внешней очевидности данного положения в вопросе о понятии незавершенного строительства как объекта недвижимости достаточно много проблемных аспектов.

 

 Во-первых, возникает вопрос, можно ли распространять режим недвижимого имущества на объекты, отношения по поводу которых возникли до введения в действие Закона о регистрации, т.е. до 31 января 1998 г.? Ведь Закон о регистрации является первым законодательным актом, который отнес незавершенное строительство к объектам недвижимости. Закон, дополнивший ст. 130 ГК РФ указанием на объекты незавершенного строительства как на объекты недвижимости, принят только 30 декабря 2004 г. *(339) Означает ли это, что до 1998 г. действовало положение, согласно которому незавершенное строительство - совокупность строительных материалов, предмет обязательственного, а не вещного права?

 

 Второй вопрос состоит в том, любой ли объект незавершенного строительства может быть признан недвижимым имуществом, а если нет, то каковы критерии его отнесения к недвижимости?

 

 Для ответов как на первый, так и на второй вопросы очень важен общий подход к понятию объекта недвижимости. Автором уже подробно анализировались различные подходы к данной проблеме и подчеркивалась недопустимость различного подхода к одинаковому по физическим свойствам имуществу в зависимости от существующих по поводу этого имущества отношений *(340). Определяя недвижимость как "все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно" (п. 1 ст. 130 ГК РФ), закон подчеркивает, что критерием отнесения объекта к недвижимому имуществу являются его объективные физические свойства, а не отношения по поводу этого объекта. Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, является дополнительным доказательством правильности такого подхода.

 

 Если руководствоваться данным подходом, то станет ясно, что режим недвижимого имущества должен применяться к любому объекту незавершенного строительства, который отвечает критериям ст. 130 ГК РФ, независимо от того, когда начато или остановлено его строительство, и когда совершались сделки по поводу этого имущества. С момента введения в действие ГК РФ 1994 г. на незавершенное строительство должны распространяться все требования о государственной регистрации прав на недвижимость, установленные этим кодексом. Такой вывод подтверждается и судебной практикой, существовавшей еще до введения в действие Закона о регистрации. Президиум ВАС РФ в своем информационном письме привел дело, в решении по которому указано: "На участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без нанесения несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости. В связи с этим Комитет по земельным ресурсам и землеустройству обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект" *(341).

 

 Данный вывод имеет принципиальное значение для деятельности регистрирующих органов, поскольку до введения в действие Закона о регистрации отсутствовало единообразное отношение к регистрации прав на объекты незавершенного строительства. В ряде регионов органы, проводившие регистрацию прав на недвижимость, отказывали в регистрации прав на незавершенные объекты, полагая, что они не относятся к недвижимости. Такая практика существовала, в частности, и в Санкт-Петербурге. Однако установление в регионе не соответствовавшей закону практики не может являться основанием для исключения регистрирующим органом требований о регистрации прав на незавершенное строительство по сделкам, которые осуществлялись в тот период. В Санкт-Петербурге, например, до 1998 г. существовала практика продажи земельных участков с незавершенными жилыми домами, когда проводилась только регистрация перехода прав на земельный участок, а право на незавершенный строительством дом, который также являлся предметом договора, предварительно (до сделки) не регистрировалось; не регистрировался и переход права на незавершенный объект по сделке. Представляется правильной практика Санкт-Петербургского городского бюро регистрации прав на недвижимость, которое отказывало в регистрации прав на незавершенные объекты по таким договорам, поскольку право продавца не было зарегистрировано.

 

 

 

 Смотрите также:

 

Под объектом незавершенного строительства понимается...

а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. К содержанию: Комментарий к закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

 

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта...

Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство.