Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

 

Регистрация частично разрушенных объектов недвижимости

 

 

К вопросу о незавершенных объектах тесно примыкает проблема частично разрушенных объектов.

 

В соответствии с действующим законодательством их нельзя отнести к незавершенным, однако нельзя рассматривать и в прежнем статусе, существовавшем до частичного разрушения. Частично разрушенный объект, безусловно, можно считать объектом незавершенного строительства с того момента, как начата в установленном порядке деятельность по его реконструкции в целях восстановления. Но как быть, если предметом сделки является частично разрушенный объект, реконструкция которого собственником не начата? По мнению автора, такая сделка должна совершаться с применением правил п. 2 ст. 25 Закона о регистрации, т.е. до совершения сделки собственник частично разрушенного объекта должен зарегистрировать свое право на этот объект в его состоянии после разрушения, а лишь затем отчуждать его. Дело в том, что частично разрушенный объект точно также является вновь возникшим по сравнению с ранее существовавшим, как и объект, возникший в результате произведенной реконструкции ранее существовавшего объекта. При этом следует иметь в виду, что сама реконструкция может состоять в умышленном частичном разрушении объекта. Представляется, что положения ст. 219 ГК РФ о возникновении права на вновь созданный объект с момента регистрации этого права должно распространяться на все объекты, созданные в результате изменения ранее существовавших объектов, независимо от причин, вызвавших эти изменения.

 

 Рассмотрев основные проблемы понятия объекта незавершенного строительства, перейдем собственно к регистрации прав на эти объекты. При этом следует иметь в виду, что ст. 25 Закона о регистрации с 1 января 2005 г. претерпела весьма существенные изменения.

 

 В соответствии с прежней редакцией право на объект незавершенного строительства регистрировалось только "в случае необходимости совершения сделки" с этим объектом "на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства".

 

 В соответствии с п. 2, 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации в новой редакции *(344) условия регистрации права на незавершенный строительством объект разделены в зависимости от оснований владения земельным участком, на котором осуществляется строительство. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, регистрация происходит на основании "документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства" (п. 3 ст. 25 Закона о регистрации). Если же земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, то регистрация осуществляется на основании "документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства" (п. 4 ст. 25 Закона о регистрации).

 

 Из текста новой редакции ст. 25 Закона о регистрации очевидно, что на самом деле условия регистрации прав на объекты незавершенного строительства не меняются в зависимости от оснований владения земельным участком, меняются только документы, определяющие эти основания, что вполне естественно.

 Существенно новым является изъятие из текста закона такого условия для регистрации права на объект незавершенного строительства, как необходимость совершения сделки с этим объектом. Наличие этого условия в прежней редакции было причиной значительных недоразумений.

 

 Высший Арбитражный Суд РФ в п. 16 "Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указал, что "согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на незавершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом. Однако здание и гаражи построены акционерным обществом для собственных нужд и на момент обращения за государственной регистрацией продажа их другим лицам не предполагалась" *(345).

 

Некоторые авторы на основании данной нормы шли еще дальше в установлении субъективных критериев отнесения незавершенных объектов к недвижимости. Так, например, Е.А. Киндеева писала, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо, чтобы лицу, которое в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, было необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства *(346). Такая же позиция была высказана М.Р. Дзуцевой *(347).

 

 Таким образом, критерием отнесения незавершенного строительства к недвижимости предлагалось считать субъективное желание лица совершить сделку с объектом. При таком подходе статус незавершенного строительства должен был меняться в зависимости от изменения намерений его будущего правообладателя.

 

 Абсурдность таких выводов достаточно очевидна. Кроме того, возникал и практический вопрос - каким образом регистрирующим органом могло быть установлено наличие необходимости совершить сделку с объектом? На практике может существовать только один способ установления такой необходимости - заявление собственника. При этом регистрирующий орган, да и суд практически лишены возможности проверить истинность такого заявления. Видимо, учитывая эти обстоятельства, законодатель совершенно обоснованно исключил данное условие регистрации прав на объект незавершенного строительства.

 

 Однако есть определенные соображения, которые могли вызвать введение в закон этого условия. Существует связанная с рассматриваемым положением проблема изменчивости во времени незавершенных объектов. Если завершенный объект представляет собой нечто неизменное в течение определенного промежутка времени, а изменение этого объекта в результате реконструкции влечет возникновение нового объекта, право на который подлежит регистрации, то незавершенный объект с начала и до конца его существования подвергается постоянным изменениям, при этом сохраняя свой статус объекта незавершенного строительства.

 

 Допустим, что, намереваясь совершить сделку, застройщик зарегистрировал свое право на незавершенное здание, по проекту десятиэтажное. Для регистрации были представлены документы, в соответствии с которыми возведены фундамент и стены трех этажей. Сделка не была совершена, заключен новый договор подряда и возведены стены еще трех этажей. После этого договор подряда был прекращен, строительство заморожено. Между застройщиком и покупателем объекта на этот раз была заключена сделка купли-продажи объекта незавершенного строительства. Однако в качестве документов, описывающих объект, был представлен технический паспорт объекта, подготовленный для предыдущей, не состоявшейся сделки, в котором объект был описан, как трехэтажный.

 

 При наличии у регистрирующего органа данных о том, что описание объекта незавершенного строительства не соответствует действительному состоянию объекта, он должен отказать как в регистрации права собственности на объект, так и в регистрации перехода права на него. В первом случае регистрация не может быть произведена, так как объекта с такими характеристиками в природе не существует, а во втором случае сделка не может быть признана заключенной, поскольку в договоре нет данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче (ст. 554 ГК РФ).

 Из данной специфики объектов незавершенного строительства вытекает необходимость установления "сроков годности" документов, описывающих эти объекты. В нормативных документах, регламентирующих порядок регистрации прав, а также кадастровый и технический учет объектов незавершенного строительства, следовало бы предусмотреть необходимость представлять в регистрирующий орган при каждой новой сделке с незавершенным объектом либо новые документы, описывающие объект, либо подтверждение о том, что с последнего учета объект не претерпел изменений. Такое же подтверждение следовало бы требовать, если с момента учета объекта до обращения за регистрацией права прошло значительное время (например, шесть месяцев и более) *(348).

 

 

 

 Смотрите также:

 

 Возможны случаи, когда объект объекты недвижимости...

При выделенииобъекта недвижимости прежний объект продолжает. существовать в качестве самостоятельного объекта учета
Смотрите также: Сделки с недвижимостью. … Глава 5. Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения.

 

Началом регистрации прав на объект недвижимого имущества...

на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического
Смотрите также: Сделки с недвижимостью. … Глава 5. Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения.

 

Под объектом незавершенного строительства понимается вновь...

Система государственной регистрации сделок с недвижимостью регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
В выписке указываются: наименование объекта недвижимости; его кадастровый.