Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

 

Особенности регистрации сделок, заключенных в процессе создания новых объектов

 

 

 Рассматривая в предыдущих разделах настоящей главы различные способы возникновения прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, мы убедились в том, что отношения, возникающие в процессе создания этих объектов, отличаются сложностью и многоступенчатостью. Эти отношения в процессе создания объекта могут видоизменяться как по содержанию, так и по составу участников. При этом многие участники создания объекта могут не знать о существовании друг друга, хотя фактически находятся во взаимной зависимости как участники создания одного объекта. Такое положение делает участие в создании объектов делом рискованным. При этом наибольшему риску подвергаются те лица, доля участия которых незначительна, а информация наиболее ограничена, в первую очередь физические лица, которые и должны стать собственниками помещений во вновь создаваемых объектах. Речь идет, в частности, о многоквартирных жилых домах, но те же проблемы могут возникать при строительстве гаражей, индивидуальных домов, объектов нежилого назначения.

 

 Участие в строительстве новых домов стало в настоящее время основной формой решения гражданами своих жилищных проблем. Люди вкладывают в строительство жилья свои основные сбережения, а также заемные средства. В то же время со стороны государства, которое фактически устранилось от непосредственного решения жилищных проблем граждан, долгое время отсутствовал хотя бы минимальный правовой механизм гарантий прав этих граждан при их попытках решить свои проблемы самостоятельно.

 

 Можно привести слишком большое количество примеров обмана и недобросовестности со стороны различных участников строительства, приводивших к тому, что граждане лишались внесенных денег и не получали квартир. Весьма распространенной практикой стало заключение застройщиками большего количества договоров долевого участия, чем квартир в доме, заключение нескольких договоров на одну квартиру. Это приводило к длительным судебным разбирательствам, до окончания которых приостанавливался процесс регистрации прав на квартиры. Указывая на многочисленные тяжбы, возникающие между дольщиками - приобретателями квартир по договорам долевого участия и застройщиками, К.И. Скловский предлагал "ввести регистрацию долевого участия в порядке, установленном для регистрации прав, связанных с недвижимостью, выделив права дольщиков в отдельный предмет регистрации" *(359). На "права дольщика (право на получение в собственность квартиры или нежилого помещения в строящемся здании)" как на необходимый объект регистрации указывает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе *(360).

 

 Все это, казалось бы, убедительно свидетельствовало о необходимости принятия государством адекватных мер. Однако ни в ГК РФ, ни в Законе о регистрации, ни в каком-либо ином законодательном акте до конца 2004 г. не было предпринято даже попытки решить эту проблему.

 

 В отдельных субъектах РФ предпринимались попытки локального решения данного вопроса. В частности, в Санкт-Петербурге была введена регистрация договоров, заключаемых в процессе создания новых объектов недвижимости *(361). Однако такая регистрация оказалась малоэффективной, создавая скорее иллюзию защиты прав участников строительства. Не имея возможности изменять гражданское законодательство, субъект Федерации не мог придать такой регистрации обязательность и какое-либо правовое значение. Отсутствие регистрации, как и ее наличие, не имело никакого правового значения, в связи с чем "регистрация" приобрела характер простого учета, не влекущего никаких последствий. Более того, после принятия Закона о регистрации осуществление такой деятельности учреждением юстиции стало прямо противоречить закону. В ст. 9 Закона о регистрации содержалось положение о том, что "учреждения юстиции по регистрации прав, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим Федеральным законом". Закон же не предусматривал регистрации сделок и прав, возникающих до создания объекта (за исключением прав на незавершенные объекты).

 

 В 2004 г. Законодательным собранием г. Санкт-Петербурга был принят Закон г. Санкт-Петербурга "Об учетной регистрации инвестиционных договоров и договоров долевого участия в строительстве и реконструкции объектов недвижимости в Санкт-Петербурге" *(362). Но даже в самом названии закона эта регистрация была названа учетной, то есть не влекущей правовых последствий.

 

 Вполне очевидно, что регистрация сделок, направленных на создание новых объектов недвижимости, является наиболее эффективным средством предупреждения злоупотреблений в данной сфере и защиты прав участников долевого строительства. Однако этот механизм будет эффективен, только если эта регистрация будет иметь правовые последствия. Придать же ей правовые последствия можно только путем принятия новых гражданско-правовых норм, что исключает решение данного вопроса на уровне субъекта Федерации.

 

 На решение данной проблемы направлен Закон о долевом участии, вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. Этот закон не только вводит регламентацию содержания договора участия в долевом строительстве, определяет условия осуществления деятельности по привлечению денежных средств к строительству новых объектов, но и устанавливает обязательность регистрации таких договоров, определяет ее правовые последствия, а также основы порядка регистрации договоров участия в долевом строительстве.

 

 В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона о долевом участии "договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации". Таким образом, правовое значение государственной регистрации договора участия в долевом строительстве состоит в том, что с такой регистрацией связывается момент заключения договора. Такое решение представляется недостаточно удачным. Признание договора незаключенным без государственной регистрации ставит вопрос о правовом значении документа, который отражает содержание соответствующего обязательства, после согласования всех его условий и подписания застройщиком и участником долевого строительства, но до государственной регистрации. Логично было бы сделать вывод, что "цена" такого документа до его государственной регистрации равна нулю, поскольку незаключенный договор не может порождать вообще никаких последствий. Аналогичная ситуация складывается и с незарегистрированным договором купли-продажи объекта недвижимости жилого назначения (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Отсутствие правовых последствий совершенного действия (подписания договора) должно, видимо, означать, что подписавшие договор лица до регистрации договора лишены возможности основывать на этом документе (который собственно договором не является) какие-либо требования друг к другу. Не должно являться исключением и требование о совершении действий, направленных на регистрацию договора. Отказ одной из сторон от регистрации договора должен свидетельствовать об отказе заключить договор.

 

 В то же время в п. 3 ст. 165 ГК РФ говорится о том, что "если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда". Следовательно, либо закон в данной норме содержит исключение из общего правила о том, что незаключенный договор не порождает правовых последствий, либо правило ст. 165 ГК РФ распространяется только на сделки, подлежащие регистрации под угрозой ничтожности (к таковым относится большинство сделок, подлежащих регистрации). Судебная практика в случаях договоров купли-продажи жилых помещений придерживается первой точки зрения, суды принимают решения о регистрации таких договоров по искам об уклонении от регистрации. Скорее всего, по такому же пути пойдет практика судов и по договорам участия в долевом строительстве. Но в таком случае непонятно, в чем отличие незаключенного договора от ничтожного и какой смысл указывать в законе незаключенность как последствие отсутствия регистрации.

 

 С точки зрения автора, было бы вполне достаточно в Законе о долевом участии указать на необходимость регистрации. При этом незарегистрированная сделка считалась бы ничтожной на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ.

 

 

 

 Смотрите также:

 

Качественно иная правовая ситуация возникает тогда, когда закон...

1В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, по смыслу п. 3 ст. 433 ГК, если сделка...

 

Как работают элементы инфраструктуры регистраторы...

Исторически сложилось так, что в процессе массовой чековой приватиза-. ции в России регистратор не имел возможности общаться с
сделок по этой или близкой цене, заключенных на бирже. Для установления. рыночной цены используется несколько механизмов.

 

Положение о регистрации сделок...

организация процесса регистрации совершенных сделок й регистрации спроса и предложения; наблюдение за своевременностью п правильностью реги-страцин совершенных сделок брокерами, членами и посетителями биржи