Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

 

Как расторгнуть договор о долевом участии в строительстве

 

 

Статья 14 Закона о долевом участии в качестве оснований обращения взыскания на предмет залога называет:

 

 1) наступление предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта;

 

 2) прекращение или приостановление строительства при наличии обстоятельств, явно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

 

 Следовательно, по логике данного закона обращение взыскания на заложенное имущество возможно тогда, когда очевидно, что обязательство, обеспеченное залогом, не может быть надлежащим образом исполнено. При этом очень странной была бы ситуация: нашелся покупатель заложенного имущества, который принял на себя эти обязательства, невозможность исполнения которых уже констатирована.

 

 Единственным аргументом признания договора участия в долевом строительстве обременением земельного участка или права его аренды могло бы быть обеспечение невозможности добровольного отчуждения земельного участка или уступки права аренды без сохранения обязательств перед участниками долевого строительства. Но при обременении участка или права аренды залогом подобные сделки практически не могут быть заключены, поскольку в результате заключения такой сделки новый собственник или арендатор земельного участка станет залогодателем по обязательству прежнего собственника (арендатора), который после прекращения его права на земельный участок не сможет выполнить это обязательство.

 

 Итак, размещение записи о договорах участия в долевом строительстве в подразделе об обременениях земельного участка не соответствует гражданскому законодательству. А это означает, что их необходимо отражать в каком-то другом месте ЕГРП.

 

 Чтобы избежать всех этих несоответствий, следовало бы, по мнению автора, предусмотреть в ЕГРП специальный раздел на строящийся объект, который следовал бы за разделом о земельном участке. В рамках этого раздела могли бы существовать подразделы по каждому из объектов долевого участия, открывающиеся по мере поступления соответствующих договоров. Такой порядок позволяет избежать регистрации нескольких договоров на один объект и создает четкую картину распределения прав на объекты долевого участия.

 

 В связи обеспечением исполнения договора участия в долевом строительстве и порядком регистрации этих договоров вызывает сомнение одно из положений ст. 13 Закона о долевом участии. Согласно п. 3 этой статьи "при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения". Данная формулировка означает, что, несмотря на зарегистрированный договор участия в долевом строительстве, право собственности на объект долевого участия после завершения строительства может быть зарегистрировано за застройщиком. Но тогда не совсем понятно, как регистрирующий орган может произвести такую регистрацию, если он знает, что первичное право собственности в соответствии с договором должно возникнуть не у застройщика, а у лица, с которым он заключил договор. Если же предположить, что при наличии договора участия в долевом строительстве может быть произведена регистрация права застройщика, то это будет означать, что к участнику долевого строительства объект, принадлежащий собственнику, может перейти только по сделке отчуждения. А это противоречит самой сути отношений по участию в строительстве, поскольку в этом случае право должно возникать на основании этого участия непосредственно (п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ), а не на основании сделки отчуждения *(367). С учетом изложенного данный пункт из ст. 13 Закона о долевом участии следовало бы исключить и дополнить этот закон положением, согласно которому до расторжения договора участия в долевом строительстве право собственности застройщика на объект долевого участия не может быть зарегистрировано.

 

 Пункт 4 ст. 25.1 Закона о регистрации предусматривает также особый порядок внесения записи о расторжении договора участия в долевом строительстве или одностороннем отказе от исполнения договора *(368). Заявление о внесении записи о расторжении такого договора может быть представлено одной из сторон договора с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. "В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке". При этом орган по государственной регистрации в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.

 

 Следует отметить, что такие нововведения в Закон о регистрации носят весьма революционный характер. До этого в Законе о регистрации не было порядка регистрации расторжения договора путем одностороннего отказа от исполнения обязательств. Вызывала сомнение даже возможность обращения только одной стороны договора за регистрацией возникновения и прекращения обременений *(369). Установление принципиальной возможности такой регистрации, а тем более порядок ее проведения, не относится, по мнению автора, к удачным решениям законодателя в сфере государственной регистрации прав на недвижимость.

 

 Этот порядок вызывает сомнения даже для случаев расторжения договора соглашением сторон.

 

 Во-первых, исходя из момента заключения договора участия в долевом строительстве (момент регистрации договора) моментом его расторжения следует считать момент регистрации расторжения. Исключение из этого правила может составлять только расторжение договора решением суда. Таким образом, для участников соглашения о расторжении обращение в регистрирующий орган должно признаваться действием, направленным на расторжение договора, при этом такие действия должны совершить оба участника договора.

 

Во-вторых, в случае, когда основанием расторжения является соглашение, не указывается, что должен сделать регистратор после того, как он отправил уведомление второй стороне договора. Если в течение срока регистрации поступят возражения от второй стороны, то в регистрации, видимо, должно быть отказано, поскольку при отсутствии волеизъявления сторон регистрация может быть произведена только на основании решения суда. Но должен ли регистратор ждать подтверждения от второй стороны, что он должен сделать, если подтверждение не будет получено в течение срока регистрации? Ответа на эти вопросы нет, а без них решение регистратора будет лишено правовой основы.

 

 Еще более остро те же вопросы стоят при регистрации расторжения договора в результате одностороннего отказа от его исполнения. Для регистрирующего органа в этом случае основанием для внесения записи в реестр должна стать "копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке". Регистратор при этом лишен возможности проверить действительность тех обстоятельств, на которые ссылается сторона в своем уведомлении. Очевидно, что его деятельность по правовой экспертизе документов будет сведена исключительно к формальному моменту.

 

 Рассмотренный подход сомнителен, прежде всего, как с точки зрения общих целей регистрации прав на недвижимость, так и с точки зрения специальных целей регистрации договоров об участии в долевом строительстве. Результатом регистрации расторжения договора становится устранение препятствий к заключению нового. При проведении такой регистрации на основании представленных застройщиком недействительных документов о расторжении договора либо уведомлений об одностороннем отказе от его исполнения со ссылкой на несуществующие обстоятельства застройщик приобретает возможность заключения нового договора на объект при фактическом сохранении прав прежнего участника договора (его права будут восстановлены в суде).

 

 По мнению автора, нет никаких причин для установления особого порядка регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. Эта регистрация должна производиться только на основании заявлений обеих сторон договора. Такой подход вытекает из общего принципа деятельности регистрирующего органа, который осуществляет регистрацию только тех прав, которые являются бесспорными. Установить же бесспорность регистрируемых отношений можно только на основании заявлений их участников.

 

 Результатом деятельности регистратора по поводу документов, представленных для регистрации договора участия в долевом строительстве, как и во всех других случаях, должно стать решение о регистрации, либо отказе в регистрации.

 

При этом п. 3.1 ст. 25.1 Закона о регистрации *(370) предусматривает два специальных основания отказа в регистрации договора участия в долевом строительстве:

 "1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

 2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство".

 

 Введение первого основания для отказа абсолютно обосновано, поскольку без этого основания не достигается одна из главных целей регистрации сделок, совершаемых в процессе создания новых объектов. Что же касается второго основания, то оно представляется излишним. В общих основаниях отказа (ст. 20 Закона о регистрации) есть формулировка "не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав", в пп. 4 п. 2 ст. 25.1 в качестве необходимого документа указан "договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство".

 

 Мы видим, что Закон о долевом участии, с одной стороны, представляет собой значительный шаг в урегулировании отношений, возникающих в процессе создания новых объектов недвижимости, а с другой стороны, ставит на повестку дня проблемы дальнейшего совершенствования этого регулирования.

 

 Прежде всего представляется необходимым вписать гражданско-правовые нормы этого закона в ГК РФ, поскольку кодификация в идеале предполагает включение в кодекс всех норм соответствующей отрасли права. Нормы о договоре участия в долевом строительстве могли бы составить отдельную главу раздела IV ГК РФ.

 

 Представляется недостаточным, как уже указывалось, распространение требования о регистрации только на ограниченный круг сделок и объектов, указанных в Законе о долевом участии. Исключение из числа регистрируемых ряда сделок, на которые не распространяется Закон о долевом участии, способно подорвать саму идею защиты прав участников строительства, поскольку регистрирующий орган не будет обладать полным реестром прав на все помещения в строящемся объекте. Так, например, под действие закона о долевом участии не подпадают договоры, заключенные между застройщиком и подрядчиком, в соответствии с которыми оплата работы подрядчика производится путем передачи ему квартир в построенном доме. Однако количество таких квартир может быть весьма значительным. Но права подрядчика на эти квартиры на основании данного договора не будут зарегистрированы до ввода дома в эксплуатацию. А это не исключает регистрации договоров участия в долевом строительстве на те же квартиры. Точно такая же ситуация будет с договорами участия в строительстве, где обязательства участника не выражены в деньгах.

 

 Решение поставленной проблемы видится во внесении дополнений в ГК РФ. Эти дополнения должны содержать четкие указания на то, что любые заключаемые в процессе создания объектов сделки, целью которых является возникновение у их участников права собственности на объект или его часть, подлежат государственной регистрации. Предлагаемую норму можно было бы разместить в гл. 6, либо в качестве пункта в ст. 131, либо в виде самостоятельной статьи. Норма эта могла бы иметь следующий текст:

 Подлежат государственной регистрации также сделки, направленные на приобретение вещных прав на создаваемые объекты недвижимости.

 

 При такой формулировке требование о регистрации распространялось бы на любые договоры, независимо от их наименования и правовой природы (долевое участие, совместная деятельность, подряд и др.). Главное, чтобы целью их участников было приобретение вещных прав на новый объект.

 

 После такого дополнения ГК РФ следовало бы соответственно откорректировать нормы, содержащиеся в Законе о долевом участии и в Законе о регистрации.

 

 С учетом рассмотренных положений статья в Законе о регистрации могла бы иметь следующий вид:

 Статья 25.1. Регистрация сделок, направленных на приобретение вещных прав на вновь создаваемые объекты недвижимости.

 Сделки, направленные на приобретение вещных прав на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества, регистрируются на основании документов, отражающих содержание сделки, документов, подтверждающих законность создания объекта и проектной документации, отражающей состав вновь создаваемого объекта.

 

 

 

 

 Смотрите также:

 

Простое товарищество. Договор простого товарищества.

Расторжение договора простого товарищества по требованию. стороны. Статья 1053.
Государственная же регистрация договоров о совместном долевом строительстве с участием граждан не проводится.

 

КЗОТ. Постатейный Комментарий к КЗоТ Российской Федерации

Расторжение трудового договора (контракта) по инициативе администрации.
дела Гражданские дела Юридические услуги в недвижимости Долевое участие в строительстве Ведение дел о наследовании имущества Юридическая помощь при ДТП Авторское право...

 

простое товарищество

В зависимости от целей простое товарищество в правоприменительной практике используются и другие наименования данного договора—в частности, договор о консорциуме, о сотрудничестве, о долевом участии в строитель