Регистрация прав на недвижимость, возникающих в результате правопреемства и по иным основаниям

 

Передача вещных прав на недвижимое имущество при создании юридических лиц

 

 

 Рассматривая данную разновидность сделок отчуждения недвижимости, следует отметить, что с точки зрения регистрации прав на недвижимое имущество существуют две принципиально различные ситуации. Первая - передача недвижимого имущества при создании юридического лица, и вторая - те же самые действия в отношении юридических лиц, которые уже созданы. В силу их существенной специфики каждая ситуация будет рассмотрена отдельно.

 

 Начнем с вновь создаваемых юридических лиц. О совершении учредителями сделок отчуждения имущества можно говорить лишь при создании юридических лиц, по отношению к которым их участники либо имеют обязательственные права, либо вообще не имеют имущественных прав (п. 2 ст. 48 ГК РФ). В первом случае сделка носит возмездный характер, поскольку при внесении недвижимости в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества участник приобретает право на получение доходов от деятельности такого лица, во втором же случае сделка носит безвозмездный характер, так как при передаче имущества в процессе создания общественных и религиозных организаций, благотворительных фондов, их учредители не вправе рассчитывать на какой-либо имущественный эквивалент.

 

 Действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация сделок, направленных на переход права собственности на недвижимость к вновь создаваемым юридическим лицам. Однако возникновение права на недвижимость у этих юридических лиц должно быть зарегистрировано в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Вопрос же состоит в том, в какой момент право учредителя считается прекратившимся, а право вновь созданного юридического лица считается возникшим?

 

 Вполне очевидно, что здесь невозможно поставить момент возникновения права вновь создаваемого юридического лица в зависимость от регистрации этого права. Произвести эту регистрацию до регистрации самого юридического лица невозможно, так как нет еще самого субъекта. Считать же, что право на передаваемое имущество после регистрации юридического лица, но до регистрации права по-прежнему принадлежит учредителю, означало бы, что некоторые юридические лица на момент их создания были бы лишены имущества, что противоречило бы п. 1 ст. 48 ГК РФ, где наличие имущества названо одним из основных признаков юридического лица.

 

 Пленум ВАС РФ в п. 2 Постановления N 8 указывает, что "при разрешении споров следует иметь в виду, что с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество" *(388). При этом ВАС РФ не делает исключения для недвижимого имущества. Логично предположить, что если с момента государственной регистрации юридических лиц их учредители утрачивают право собственности на имущество, то в этот же момент данное право возникает у вновь созданного юридического лица. Трудно предложить иное решение данного вопроса при создании юридических лиц. Поэтому не может не вызвать возражений позиция Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой, которые полагают, что "права на недвижимое имущество, переданное в качестве вклада (взноса), созданного путем учреждения нового юридического лица, возникают в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ по общему правилу - с момента государственной регистрации права. До регистрации перехода права имущество остается собственностью учредителя" *(389).

 

 Однако сам по себе сделанный вывод не решает всех правовых проблем, связанных с переходом прав на недвижимость к вновь создаваемым юридическим лицам. Следует обратить внимание на то, что в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц", орган, уполномоченный проводить такую регистрацию, лишен права проверки юридической состоятельности представленных ему документов, в том числе и документов о передаче недвижимости вновь создаваемому лицу. Статья 23 указанного закона в качестве оснований для отказа в государственной регистрации юридического лица называет только два:

 а) не предоставление определенных настоящим Федеральным законом необходимых для государственной регистрации документов;

 б) предоставление документов в ненадлежащий регистрирующий орган.

 

 Что же касается документов, необходимых для государственной регистрации, то они ограничиваются решением о создании юридического лица, учредительными документами и заявлением с подтверждением, "что представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны, что при создании юридического лица соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения, в том числе оплаты уставного капитала (уставного фонда, складочного капитала, паевых взносов) на момент государственной регистрации, и в установленных законом случаях согласованы с соответствующими государственными органами (или органами местного самоуправления) вопросы создания юридического лица".

 

 Это значит, что в учредительных документах может быть указано, что одним из учредителей в уставный капитал юридического лица вносится объект недвижимости, однако принадлежность этого объекта учредителю будет подтверждена лишь заявлением о государственной регистрации. Таким образом, принимая решение, с которым закон связывает возникновение права собственности у вновь создаваемого юридического лица, орган, регистрирующий юридические лица, будет лишен какой-либо объективной информации о соответствии закону данной сделки.

 

 В связи с тем, что момент возникновения права вновь создаваемого юридического лица на недвижимость не связан с моментом регистрации этого права, возникает еще два вопроса. Первый - с какого момента вновь созданное юридическое лицо может заключать сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным ему учредителями, и второй - как быть с положением п. 2 ст. 4 Закона о регистрации, согласно которому "обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона".

 

 Вряд ли подлежит сомнению утверждение о том, что лицо приобретает право распоряжения имуществом с момента возникновения у него этого права. Следовательно, такое право возникает у вновь созданного юридического лица с момента его регистрации. В то же время ст. 6 Закона о регистрации говорит о признании только тех прав, которые возникли до вступления в силу Закона о регистрации, а п. 2 ст. 4 этого Закона говорит об обязательной регистрации всех прав (очевидно, независимо от того момента, с которым указанный закон связывает их возникновение). Налицо явное несоответствие, которое должно быть устранено. Путь его устранения видится в том, чтобы из ст. 6 Закона о регистрации, которая говорит о признании ранее возникших прав, изъять упоминание о моменте вступления в силу этого закона. Таким образом, можно было бы говорить о правах просто возникших ранее того момента, когда встал вопрос об их регистрации. Тогда на основании п. 2 ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, ранее возникшие у вновь созданных юридических лиц, подлежали бы регистрации при совершении юридическим лицом распоряжения этим имуществом (так как именно о распоряжении говорит п. 2 ст. 6, когда требует регистрации ранее возникшего права при регистрации перехода права, его обременения или иной сделки с данным объектом).

 

 Вместе с тем достаточно трудно представить себе, чтобы участник гражданского оборота, обладающий достаточным опытом и осмотрительностью, заключил бы с вновь созданным юридическим лицом сделку в отношении переданного этому лицу в уставный капитал недвижимого имущества лишь на основании его учредительных документов и акта регистрации этого юридического лица. Можно с уверенностью предположить, что в качестве обязательного документа для совершения сделки он потребовал бы подтвержденных в установленном порядке сведений о государственной регистрации права данного юридического лица на недвижимость.

 

 Но даже если бы такая сделка была заключена, орган, регистрирующий права на недвижимость, должен был сначала зарегистрировать право вновь созданного юридического лица (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации), а значит, установить законность передачи ему недвижимости учредителем. И вот тут возникает вопрос о последствиях вывода регистрирующего органа о незаконности сделки по переходу права от учредителя к вновь созданному юридическому лицу.

 

 В соответствии с законом регистрирующий орган в таком случае должен отказать в регистрации. Но такое решение будет противоречить принятому до этого решению другого регистрирующего органа о регистрации юридического лица, которое является основанием для признания перехода права на недвижимость состоявшимся. И это противоречие может сохраниться в течение длительного времени, так как закон не предусматривает какого-либо механизма его разрешения.

 

 В то же время на основании п. 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц" "регистрирующий орган вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации юридического лица в случае допущенных при создании такого юридического лица грубых нарушений закона или иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер, а также в случае неоднократных либо грубых нарушений законов или иных нормативных правовых актов о государственной регистрации юридических лиц" *(390). Думается, что с учетом данной нормы необходимо в законодательном порядке предусмотреть обязанность учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость сообщать органам, осуществляющим регистрацию юридических лиц, о выявлении несоответствия закону сделок по передаче недвижимого имущества в собственность (уставный капитал) вновь создаваемых юридических лиц. Такие сообщения могли бы направляться с приложением копий отказов в регистрации.

 

 Но нам представляется, что законом должен быть установлен механизм, который направлен не на последующее реагирование на коллизии между решениями регистрирующих органов, а на предотвращение самой возможности возникновения этих коллизий. И в качестве такого механизма было бы целесообразно введение в ГК РФ требования о регистрации сделок по передаче недвижимого имущества в собственность вновь создаваемых юридических лиц. Во-первых, такая регистрация носила бы характер предварительного контроля законности передачи недвижимости вновь создаваемому юридическому лицу, что было бы важно как для учредителей этого лица, так и для последующих его контрагентов. Во-вторых, такая регистрация предотвращала бы недобросовестные действия учредителя-собственника объекта, который не смог бы распорядиться данным объектом иным образом до регистрации права вновь создаваемого юридического лица. В-третьих, это могло бы создать основание для дополнения положений Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц" требованием представления соответствующего документа из органа по регистрации прав на недвижимость в случае внесения недвижимости в уставный капитал юридического лица.

 

 В то же время возникает непростой вопрос о том, как проводить регистрацию такой сделки, так как ее правовая природа не совсем обычна. Дело в том, что сторонами этой сделки, кроме собственника объекта недвижимости, являются другие учредители юридического лица. А в случае, если собственник является единственным учредителем, то эта сделка становится односторонней. Создаваемое юридическое лицо стороной в этой сделке не является, так как его еще нет. Но сделка эта направлена на возникновение права собственности на объект именно этого лица, которое на момент заключения сделки отсутствует.

 

 Таким образом, перед нами сделка в пользу третьего лица, которое возникнет в будущем (ст. 430 ГК РФ), причем сделка с отлагательным условием, поскольку непосредственно не влечет перехода права от учредителя к создаваемому юридическому лицу, а связывает этот переход с условием, которое может и не наступить - с регистрацией вновь созданного юридического лица (п. 1 ст. 157 ГК РФ).

 

 С учетом этих особенностей рассматриваемой сделки она может быть зарегистрирована как обременение права собственности учредителя. Именно о регистрации подобного рода обременений говорится в ст. 12 Закона о регистрации, которая предписывает в подразд. III ЕГРП вносить записи об ограничениях (обременениях) имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта, ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

 

 Существует и еще одна проблема, связанная с созданием юридических лиц с передачей в их уставный капитал недвижимости. Законы, регламентирующие создание и функционирование хозяйственных обществ, в качестве необходимого условия их регистрации устанавливают оплату не менее 50% уставного капитала на момент регистрации (ст. 34 Федерального закона "Об акционерных обществах (п. 3 ст. 90 ГК РФ) *(391), ст. 16 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью") *(392).

 

 В связи с этим возникает вопрос, можно ли оплатить установленные законом 50% уставного капитала недвижимым имуществом?

 

 Вопрос этот должен решаться в зависимости от того, что понимать под состоявшейся оплатой уставного капитала. Если под этим понимать состоявшийся переход права собственности к вновь созданному юридическому лицу, то вполне очевидно, что требование закона никогда не сможет быть выполнено, так как право собственности не может перейти к тому, чего еще нет.

 

 Это означает, что под оплатой уставного капитала закон понимает нечто иное. На практике органы, производящие регистрацию юридических лиц, в качестве доказательств оплаты уставного капитала до регистрации юридического лица принимают документы, свидетельствующие о внесении учредителями необходимых денежных сумм в депозит нотариуса, о зачислении денег на специальный депозитный счет в банке, о передаче движимого имущества, вносимого в уставный капитал до регистрации юридического лица, кому-либо на хранение и пр. Из этого же исходит судебная практика. Следовательно, под оплатой уставного капитала юридического лица понимается определенное обособление вносимого в уставный капитал имущества, обособление, которое исключает распоряжение этим имуществом учредителями до момента регистрации юридического лица.

 

 Как уже неоднократно указывалось, специфика недвижимого имущества состоит в том, что его невозможно обособить путем перемещения. Означает ли это, что уставный капитал не может быть оплачен до регистрации недвижимым имуществом? Представляется, что такое решение вряд ли отвечало бы потребностям гражданского оборота. Но в таком случае, каким образом можно было бы до регистрации юридического лица обособить вносимую в уставный капитал недвижимость? Такое обособление необходимо, с одной стороны, другим учредителям, которые должны быть уверены в том, что до регистрации их партнер не распорядится объектом иным образом, а, с другой стороны, подтверждение такого обособления необходимо органу, регистрирующему юридические лица, чтобы убедиться в выполнении требования о частичной оплате уставного капитала на момент регистрации.

 

 Автор полагает, что оптимальным способом такого обособления могла бы быть государственная регистрация сделки, направленной на внесение недвижимого имущества в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица. Внесение такой сделки в реестр обременений по данному объекту, с одной стороны, обособило бы данную недвижимость, а с другой стороны, не позволило бы ее собственнику ей распоряжаться (по крайней мере, путем отчуждения). Исходя из вышеизложенного представляется целесообразным внести в ст. 66 ГК РФ дополнительный пункт следующего содержания:

 Сделки, направленные на внесение недвижимости в имущество вновь создаваемого юридического лица, подлежат государственной регистрации.

 

 

 

 Смотрите также:

 

Содержание права собственности. Право собственности...

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее
Защита права собственности и других вещных прав.

 

Возникновение права собственности. Право собственности...

В силу прямого указания закона право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации
Если учредители имеют на имущество ликвидированного юридического лица вещные права, то нет оснований говорить о том, что...

 

Инициатива в проведении государственной регистрации...

...и иных вещных прав правами третьих лиц может принадлежать как правообладателям, так и приобретающим указанные права лицам.
1998. № 9. Ст. 1115. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и...