Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление

 

Компенсации и ответственность за причинение вреда

 

 

В связи с приведенными выше нормами возникал вопрос об их соотношении с нормами гражданского законодательства об ответственности за причинение вреда. В ст. 1069 ГК РФ установлено, что "вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов... либо должностных лиц этих органов... подлежит возмещению. Вред возмещается за счет, соответственно, казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации".

 

Вопрос этот был снят только в конце 2004 г., когда в ст. 31 Закона о регистрации был введен п. 3, в соответствии с которым "вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме" *(97).

 

 Таким образом, можно сделать вывод, что государство за вред, причиненный при осуществлении деятельности по регистрации прав на недвижимость, несет ответственность на общих основаниях, т.е. исключительно за противоправные виновные действия.

 

 Единственное исключение из этого правила установлено также в конце 2004 г. и касается исключительно лиц, утративших права на жилые помещения. Согласно ст. 31.1 Закона о регистрации *(98) "собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

 

 Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей".

 Таким образом, гарантии государства распространяются исключительно на собственников жилых помещений, а размер гарантии ограничен так, что не компенсирует утрату даже однокомнатной квартиры (если иметь в виду цены на недвижимость в крупных городах) *(99).

 Вместе с тем принятие данной нормы, на наш взгляд, свидетельствует о том векторе, по которому должно происходить развитие системы регистрации. Скорость движения в этом направлении, как представляется, находится в зависимости от исторических и экономических факторов. Именно эти факторы в течение длительного времени делали невозможным введение полных гарантий всем лицам, утратившим право собственности на недвижимость.

 

 Для подтверждения этого вывода достаточно проанализировать ситуацию на рынке жилья в Санкт-Петербурге. Рыночные отношения в данной сфере начали активно развиваться с 1991 г. При этом до 1994 г. отсутствовала система регистрации прав, включающая анализ юридической состоятельности правоустанавливающих документов. Регистрация производилась учреждениями технической инвентаризации вне надлежащей правовой регламентации этого процесса. Вопрос о самой возможности отказа и об основаниях такого отказа не ставился. В результате было зарегистрировано значительное количество прав, как на основании ничтожных сделок, так и сделок, подлежащих признанию недействительными.

 

 Возложение на органы, производящие регистрацию, материальной ответственности за все ранее совершенные ошибки привело бы к необходимости выплаты огромных сумм из бюджета государства, что было нереально в существовавшей экономической ситуации.

 

 Таким образом, мы должны констатировать наличие весьма сложной проблемы: с одной стороны - необходимость установить право государства при регистрации прав на недвижимость отказывать в регистрации по основаниям несоответствия закону содержания представленных для регистрации документов, а с другой - невозможность установить безусловную ответственность государства за действительность зарегистрированных прав.

 

 Какой же существует выход из этой ситуации? Следует ли из-за невозможности решения в полном объеме проблемы с ответственностью отказаться от всеобъемлющей проверки оснований возникновения представленных для регистрации прав? Такой подход, по мнению автора, весьма непродуктивен. Более правильный - иной подход, исходящий из того, что формируемая сегодня система регистрации прав на недвижимость должна быть охарактеризована как "стремящаяся к титульной".

 

 Объективная реальность такова, что нельзя одним актом законодательной власти на пустом месте провозгласить принципы титульной системы в полном объеме. При отсутствии предшествующей долгой и кропотливой работы по анализу существующих прав, такая система обречена на быстрый финансовый и организационный крах. Но для того, чтобы эта кропотливая работа могла быть проделана, она тоже нуждается в законодательном закреплении. Проводиться же такая работа может лишь в том случае, когда закон ориентирует регистрирующий орган на анализ правовой состоятельности рассматриваемых документов.

 

 Вот почему, по нашему мнению, действующий Закон о регистрации должен рассматриваться как переходный к принципам полной и безусловной ответственности государства за действительность зарегистрированных им прав на недвижимость. Вопрос же о времени, необходимом для введения этого принципа, должен решаться в зависимости от состояния системы регистрации и финансовых возможностей государства.

 

 Конституционный Суд РФ, рассматривая правовое положение добросовестного приобретателя вообще (а не применительно к недвижимости) *(100), признал, что незащищенность добросовестных приобретателей "вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства" *(101). Однако дальше этого признания дело не пошло, поскольку КС РФ установил, что "общие положения о последствиях недействительности сделки: не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации" *(102). Таким образом, КС РФ признал предусмотренный в гражданском законодательстве баланс защиты интересов не владеющего собственника и добросовестного приобретателя соответствующим конституционным принципам, не сделав исключения для недвижимого имущества. В то же время рассматриваемое постановление не поставило точку в данном вопросе. Во-первых, оно не рассматривало специфику недвижимости, а во-вторых, оно не указало, что нормы закона о защите прав добросовестного приобретателя недвижимости не могут быть изменены.

 

 До тех же пор, пока все принципы титульной системы не будут реализованы в законодательстве, следует четко понимать, что представляет собой действующая система регистрации с точки зрения обеспечения реализации цели защиты прав участников оборота недвижимости.

 

 Кроме этого представляется необходимым сформулировать в законодательстве основные принципы титульной системы, указав срок введения их в действие. Целью такого закрепления было бы, с одной стороны, четкое определение правового значения государственной регистрации как для правообладателей, так и для третьих лиц, а с другой стороны, было бы гарантией сохранения направления развития системы государственной регистрации. Предлагаемые нормы могли бы иметь следующее содержание:

 

 

 

 Смотрите также:

 

Глава 59. Обязательства вследствие причинения вреда

Статья 1069. Ответственность за вред, причиненный государственными. органами, органами местного самоуправления, а также их.
Правда, граждане могут требовать за причинение вреда в сфере властно-административных отношений и компенсацию морального вреда (см...

 

С принятием ст. 1100 ГК положен конец всем спорам по этому...

вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда" следовало, что по общему правилу и при действии ст. 151 ГК
В частности, в качестве примера безвиновной ответственности. за причинение морального вреда приведены Правила (ст. 2, 25, 30).

 

Правила распространяются на случаи повреждения здоровья при...

ответственность по Правилам из общей ответственности за причинение вреда.
ВОЗМЕЩЕНИЕ ВРЕДА - к