Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление

 

Принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимость

 

 

Следующий принцип - принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимость.

 

 Речь в данном случае идет о самостоятельности регистрации как в организационном отношении, так и в функциональном смысле.

 

 Функция регистрации прав на недвижимость, представляя собой разновидность деятельности государства в рамках государственного управления в широком смысле этого слова, вместе с тем не может быть сведена к какой-либо другой функции государства, поскольку имеет самостоятельную систему целей и специфическую форму осуществления этой деятельности.

 

 Если функция управления государственным имуществом реализуется путем совершения конкретных актов распоряжения имуществом, а функция разрешения споров о правах на недвижимость - путем рассмотрения дел и вынесения судебных решений, то функция регистрации объекта представляет собой деятельность государства по фиксации и удостоверению бесспорных фактов и состояний. Применительно к недвижимости речь идет об установлении фактов, необходимых для возникновения, изменения и прекращения прав на объекты недвижимости, фиксации на этом основании возникновения, изменения или прекращения этих прав и удостоверения этих обстоятельств.

 

 В связи с этой спецификой регистрирующие органы должны представлять самостоятельную систему, полностью отделенную от любых органов, осуществляющих иные функции в сфере недвижимости.

 

 Законом о регистрации эта проблема в целом решена - в качестве регистрирующих органов указаны "федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (далее также - федеральный орган в области государственной регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах" (ст. 9 Закона о регистрации).

 

 Однако этот подход далеко не всегда был бесспорным. Ранее уже говорилось о том, что исторически функция регистрации в нашей стране была соединена с функцией технической инвентаризации. В период подготовки Закона о регистрации велись ожесточенные дискуссии и межведомственная борьба за функцию регистрации, в которой участвовали органы юстиции, органы технической инвентаризации и органы кадастрового учета. И на стадии разработки и принятия Закона о регистрации, да и после его введения в действие раздавались и раздаются призывы "вернуть" регистрацию в лоно технической инвентаризации и землеустройства. Одной из основных причин этого являлась исторически сложившаяся в СССР система регистрации недвижимости, которая была ориентирована в первую очередь на описание объектов недвижимого имущества (техническую инвентаризацию). По этой системе сведения о владельце (собственнике) вносились в технический паспорт объекта наряду с другими данными, характеризующими объект. Эта практика органов технической инвентаризации породила глубоко неверное, но укоренившееся представление о том, что вопрос регистрации (технического описания) объекта и вопрос регистрации прав на него являются неразрывными и должны осуществляться в рамках единых процедур и одним и тем же органом.

 

 В этой борьбе идей и ведомств основным тезисом противников выделения государственной регистрации прав на недвижимость в самостоятельную по отношению к системе учета объектов систему было утверждение, что учет объектов и регистрация прав на них представляют собой неразрывный процесс. Однако Закон о регистрации не воспринял эту идею, установив, что органы регистрации прав на недвижимость представляют собой самостоятельную систему.

 

 Представляется необходимым вернуться к той аргументации, которая привела к такому решению проблемы.

 

 Не отрицая безусловную взаимосвязь деятельности государства по техническому описанию, кадастровому учету объектов и его деятельности по определению обладателей прав на эти объекты, следует подчеркнуть, что эта взаимосвязь вызвана лишь тем, что и та и другая деятельность связана с объектом недвижимости. Но, будучи связанной с объектом недвижимости, каждый вид деятельности имеет свой самостоятельный предмет: в одном случае - это сам объект недвижимости, который существует независимо от существования прав на него, а в другом случае - права на этот объект. Каждый вид деятельности предполагает использование абсолютно различных методов и знаний в совершенно разных областях. Если описание объекта требует, прежде всего, технических знаний, то установление прав на него - в чистом виде область юридической практики.

 

 Кроме того, следует заметить, что регистрация объекта и регистрация прав на него объективно должны быть процессами, протекающими не одновременно. Регистрация (учет) объекта должна предшествовать регистрации прав на него, ибо регистрация вещного права возможна лишь на уже существующую вещь. Деятельность по техническому описанию и учету объектов недвижимости должна быть направлена на получение государством сведений о физическом существовании и состоянии этих объектов. Разумеется, не имея таких сведений, государство не может и не должно приступать к рассмотрению вопроса о праве на объект.

 

 Автор не стал бы уделять много внимания аргументации самостоятельности системы государственной регистрации прав на недвижимость, если бы прежние идеи о неразрывности процессов учета объектов и регистрации прав на них вновь не были бы подняты в ходе борьбы за ведомственную принадлежность функций, связанных с государственным регулированием оборота недвижимости.

 

 В 2004 г. опубликован документ, носящий название "Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе" (далее - Концепция). Указанный труд большого количества уважаемых специалистов в области гражданского права содержит очень много правильной критики в отношении действующего законодательства о недвижимом имуществе и весьма ценных предложений по его совершенствованию. Но в самом конце этого документа содержится та "ложка дегтя", которая может осложнить процесс реализации всех безусловно правильных и полезных предшествующих предложений.

 

 

 

 Смотрите также:

 

Участники отношений, возникающих при государственной...

регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.
Поскольку с образованием единого государства и принятием Конституции и Билля о правах, сформулировавшего принцип остаточной компетенции штатов...

 

Следует подчеркнуть ту особенность правовых принципов, что...

принцип самостоятельности и инициативы (диспозитивности) в приобретении, осуществлении и защите гражданских прав
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

 

Вместе с тем теперь невозможно, как ранее, говорить о полной...

Диспозитивность в гражданском праве – основополагающий принцип гражданского права...
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним "Об ипотеке (залоге недвижимости)".