Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление

 

Регистрация прав на недвижимость и имущество в России

 

 

На территории современной России первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы из поколения в поколение. В частности, в работах Д.И. Мейера содержатся описания быта Древней Руси. Так, например, передача права собственности на помещение сопровождалась передачей ключей, передача права собственности на лошадь - передачей узды и т.д. *(9). Указанные положения, возможно, были заимствованы и не являлись самобытными для русского народа. Как отмечает Г.Ф. Шершеневич, в древнегерманском праве передача недвижимости также сопровождалась символическими действиями *(10).

 

 Постепенно человечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая, как отмечает Д.И. Мейер, "появилась, прежде всего, в отношении прав на недвижимость, в частности на земельные участки, как наиболее значимый вид собственности в гражданском обороте того времени" *(11).

 

 Вместе с тем лишь к XVI в. предписание "являть купчие в приказы" *(12) получило обязательный характер, в этой связи площадные подьячие записывали акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, после чего приобретатель признавался собственником вотчины или поместья. В приказах, как в органах, обеспечивающих гарантии вещных прав, хранились дела о переходе земель, содержалась информация о составе имений и сделках с ними *(13). Так, если объектом была земля - в поместном приказе, если дом и двор - в земском приказе, а по городам - у воевод *(14).

 

 Таким образом, проведенный анализ законодательства того периода позволяет сделать вывод, что запись в поместном приказе "вотчины за купцом" с момента принятия Уложения царя Алексея Михайловича (Соборное Уложение 1649 г.) приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось понятие о переходе вещного права.

 

 Так, в ст. 34 гл. XVII Соборного Уложения сказано: "А будет кто вотчину свою родовую или выслуженную, или купленную кому продаст, и деньги возьмет, и купчую даст, а в поместном приказе в книгах ту вотчину за купцом не запишет, да после того вновь свою вотчину иному кому продаст воровством, и деньги возьмет, и в поместном приказе в книги ту вотчину за последним купцом запишет, и тою вотчиною владеть тому, за кем та вотчина в поместном приказе в книгах записана. А первому купцу тою вотчиною владеть не велеть, для того, что он ту вотчину купя, в поместном приказе за собою в книги не записал" *(15).

 

Следовательно, право собственности от продавца к покупателю, в соответствии с Уложением, переходило с момента внесения записи в книгу, которому предшествовала проверка оснований приобретения в виде справки с делами приказа. Иными словами, в случае возникновения спора между лицами, купившими одну и ту же вотчину, право собственности признавалось за тем из них, кто раньше записал свое приобретение в книге приказа.

 

 Петр I установил иной порядок, получивший название "крепостного", который имел преимущественно фискальные цели *(16).

 

 Кроме того, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской империи появляются термины "недвижимое" и "движимое" имущество (в соответствии с Указом Петра I "О единонаследии") *(17).

 

 Тем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строений в отличие от движимых вещей.

 При этом изменился и сам порядок совершения актов с недвижимостью *(18). Так, с 1701 г. укрепление прав осуществляют официальные лица - крепостные писцы, работающие под началом надсмотрщика в Палате крепостных дел и контролем юстиц-коллегии, приведенные к присяге и получавшие жалование.

 

 В соответствии с новым порядком возникновение права на имущество у приобретателя было перенесено на момент совершения самой сделки. Иными словами, рассматриваемый порядок относил возникновение права не к моменту внесения в книги, а к моменту совершения акта, что было выражено правилом, установленным в 1737 г.: "имение справливать за тем, чья крепость старее" *(19).

 

 Правда, совершенный акт необходимо было предъявить в приказ, однако это была уже не прежняя явка для утверждения права и выдачи записи, а явка в приказ "ко владению и ко взысканию пошлин" *(20).

 

 Екатерина II продолжила преобразования в данной сфере изданием "Учреждения для управления губерний" *(21). Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в "Ведомостях". Вместо Палаты крепостных дел, выполнявшей функции государственного центра для всех дел о поземельной собственности, совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Сюда же, в учреждения крепостных дел, приобретатели недвижимости должны были предъявлять также и акты для ввода во владение, призванные служить заменой справки, вводной, послушной и отказной грамот *(22).

 

 По мнению Г.Ф. Шершеневича, и этот порядок имел существенный недостаток, состоявший в том, что "...не было определенности в моменте перехода вещного права. Акт мог быть совершен в любом месте, и покупщик не был обеспечен, что купленное им имение не продано уже или не заложено в другом месте" *(23).

 

 Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных "Ведомостях", а также требовалось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем эта мера не давала никаких гарантий, поскольку объявления печатались с большим опозданием.

 

 Однако в то время в законодательстве оставалось еще общее положение, не отраженное в специальной норме, а извлеченное редакторами Свода из содержания ч. 1 ст. 707 т. Х Свода законов, которое состояло в следующем: "Укрепление прав на имущество производится: 1) крепостными, нотариальными, явочными или домашними актами; 2) передачею самого имущества или его вводом во владение". Таким образом, из самого изложения этой статьи видно, что в ней нет твердого правила о том, с каким именно действием отождествлялось понятие перехода права собственности. В числе признаков укрепления в один ряд были поставлены и совершение явочного либо домашнего акта, и передача, и ввод во владение; следовательно, не было существенного различия между совершившимся соглашением сторон, на котором основывалась передача прав, и реализацией этого соглашения.

 

 В 1866 г. применительно к вновь введенному порядку судопроизводства были изданы правила, в соответствии с которыми окружным судам предписывалось вести реестры крепостных дел и делать в них отметки об учинении ввода во владение *(24).

 

 Новые правила имели важное значение, поскольку ими был определен момент перехода права. Переход права был связан теперь с датой ввода, отмеченной в реестре. По сути дела, в России была введена регистрация поземельной собственности. Однако нигде не было закреплено, что это единственная законная форма передачи.

 

 С принятием 14 апреля 1866 г. Положения о нотариальной части были намечены новые преобразования в определении порядка перехода права собственности *(25). Этим актом было введено следующее правило: проверка актов должна осуществляться по месту нахождения имущества. С этой целью в столицах, губернских городах и, по необходимости, в уездных городах определялись нотариусы, число которых устанавливалось особым расписанием.

 

 Сделки о переходе или ограничении права должны были совершаться у нотариусов, а затем обращались в крепостные дела после утверждения их старшим нотариусом. На основании ст. 80 Положения о нотариальной части сделка, предметом которой являлась недвижимость, могла быть совершена в любом месте, но вещное право по ней переходило не иначе как после утверждения ее старшим нотариусом того округа, где находилось недвижимое имущество (при этом в данной статье имеется оговорка, что если на одно и то же недвижимое имущество было совершено несколько купчих в разных местах, то вещное право приобреталось не тем, чей акт был раньше совершен, а тем, чей акт был раньше предъявлен к утверждению).

 

 Для совершения старшим нотариусом процедуры утверждения сделки ему в течение года должны были представить выписку из актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с недвижимым имуществом. В целях проверки этих сведений нотариус имел также право требовать доказательств принадлежности имущества конкретному лицу. После уплаты пошлины и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку, делал запись в крепостной книге и отметку в реестре крепостных дел. В том же порядке утверждались акты и делались отметки об ограничениях права собственности. О содержании внесенной в книги записи старший нотариус обязан был сообщать земской или городской управе по месту нахождения недвижимости. На основании внесенной в крепостную книгу сделки старший нотариус выдавал сторонам выписку, которая являлась удостоверением права частных лиц на недвижимость.

 

 Нотариальная система, имевшая безусловные преимущества по сравнению с крепостным порядком, тем не менее подвергалась критике рядом исследователей. Так, Г.Ф. Шершеневич указывал, что вновь неопределенным остался момент возникновения права, который "...можно по некоторым основаниям отнести: а) к утверждению старшим нотариусом представленного ему акта; б) к вручению старшим нотариусом выписки лицу, к которому переходила недвижимость; в) к вводу во владение или же, наконец, г) к отметке в реестре крепостных дел о совершенном вводе" *(26). И.А. Покровский называл реестры крепостных дел "несовершенным суррогатом поземельных книг" *(27).

 

 Мы более подробно остановились на законодательстве России периода до 1881 г. по нескольким причинам. Во-первых, поскольку предметом данного исследования является регистрация прав на недвижимость в современной России, нельзя обойтись без обращения к историческим корням данного явления. Во-вторых, история формирования институтов укрепления прав в России весьма показательна с точки зрения поиска оптимальной модели. В-третьих, если обратиться к истории формирования соответствующих систем в других странах, мы увидим, что и в этих странах, и в России, несмотря на существенные различия в порядке, органах, правовых формах, происходил один и тот же процесс - процесс движения от менее совершенных к более совершенным способам придания публичности отношениям, существующим по поводу недвижимого имущества. Как бы ни называлась система, определяющая правовой режим недвижимого имущества: "укрепление прав", "ипотечная система", "вотчинная система", "регистрация прав на недвижимость", - все это различные варианты придания публичности гражданскому обороту недвижимого имущества с использованием органов государства.

 

 Таким образом, на основе исторических наблюдений можно сделать вывод о том, что придание публичности гражданскому обороту недвижимого имущества является объективной закономерностью любой правовой системы, которая признает возможность оборота недвижимости.

 

 Вполне подтверждает этот вывод и дальнейшее развитие законодательства в сфере недвижимости в России.

 

 

 

 Смотрите также:

 

Договор купли-продажи относится к числу важнейших...

Что же касается недвижимого имущества, то его купля-продажа была отнесена законом не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество; купчая крепость
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

 

Купчие и меновые

Известны купчие, в которых отмечено, что продаваемая недвижимость была куплена отцом
Третья клаузула двинских купчих закрепляет права покупателя на приобретение владения.
А вылежет на ту полдеревни кобала денежная и хлебная, или какая крепость нибуди, — и мне...

 

Свод гражданских законов вошли и такие законы, которые не...

Но купля-продажа недвижимых имуществ по Своду в первоначальном виде происходила таким образом: совершалась купчая крепость в присутственном месте и выдавалась
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

 

Соборное уложение 1649 года - источник права русского...

История государства и права россии.
Договоры купли-продажи недвижимости должны были оформляться письменно и "купчей крепостью" (скрепляться
Купля-продажа движимого имущества производилась словесным соглашением и передачей вещи покупателю.