Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

 

Основание приобретения прав на недвижимое имущество - договоры и сделки

 

 

Пункт 1 ст. 8 ГК РФ устанавливает девять оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. В пункте 2 этой статьи содержится правило, согласно которому "права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом". Означает ли это, что вещное право на недвижимое имущество по всем вышеуказанным основаниям возникает с момента регистрации? Представляется, что это не так. Не случайно в п. 2 ст. 8 ГК РФ имеется оговорка: "если иное не установлено законом".

 

 Наиболее распространенным основанием приобретения прав на недвижимое имущество являются договоры или иные сделки (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

 

Но прежде чем перейти к анализу значения регистрации для прав, возникающих на основании сделок, нужно отметить ряд важных моментов.

 1. На основании сделок могут возникать различные по своей природе права на недвижимое имущество: вещные права (права собственности, хозяйственного ведения, залога, право пользования жилым помещением члена семьи собственника); права, имеющие обязательственную природу (право пользования на основании договоров аренды, найма, безвозмездного пользования, право доверительного управления и др.). При этом, как показывает анализ законодательства, вопрос о правовом значении регистрации для каждой из групп прав и для различных прав в рамках каждой группы решается неодинаково.

 2. Необходимо различать правовое значение регистрации: а) для заключения сделки; б) для действительности сделки; в) для возникновения права на основании сделки. Будучи тесно взаимосвязаны между собой, эти аспекты требуют, тем не менее, индивидуального подхода. Вполне очевидным является тот факт, что незаключенная или недействительная сделка не может привести к возникновению права, однако в ряде случаев без государственной регистрации заключенная и действительная сделка также не приводит к этому результату.

 

 Вопрос о регистрации сделок будет рассмотрен в разделе, посвященном объектам регистрации *(219). Здесь же рассмотрим сделки отчуждения как основание возникновения вещных прав на недвижимость.

 

 В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ "в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом". Из этого можно сделать вывод, что момент возникновения права на недвижимое имущество связан с государственной регистрацией во всех случаях, когда отчуждение подлежит такой регистрации, однако из этого правила законом могут быть сделаны исключения.

 

 Для уяснения смысла этой нормы нужно определиться по двум вопросам:

 а) что законодатель понимает под "отчуждением" и б) каков перечень случаев, когда отчуждение подлежит государственной регистрации.

 Решение первого вопроса является далеко не однозначным. Отчуждение можно было бы определить как действие или процесс, в результате которого происходит смена собственника имущества.

 

 Рассматривая в кассационном порядке дело об обжаловании отказа Городского бюро регистрации прав на недвижимость г. Санкт-Петербурга, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в своем определении указала, что "понятия "отчуждения недвижимости" и "переход права собственности на недвижимость" по существу имеют одинаковое значение". Суд признал "неосновательными доводы представителя ГБР о том, что под отчуждением недвижимого имущества следует понимать передачу имущества приобретателю. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем означает вступление покупателя во владение недвижимостью. Поэтому переход к покупателю права владения недвижимостью не равнозначен переходу права собственности на недвижимость и может иметь место раньше или позже отчуждения имущества. Момент перехода права собственности на недвижимость совпадает с моментом регистрации ее отчуждения, а момент перехода владения - с моментом подписания сторонами передаточного акта" *(220).

 

 Таким образом, в соответствии с изложенной позицией отчуждение представляется синонимом сделки, направленной на переход права собственности от одного субъекта к другому *(221). Соответственно, общим для такого основания возникновения прав как сделки отчуждения, независимо от вида этих сделок, является то, что правило п. 2 ст. 8 ГК РФ действует в данном случае без исключений - права из таких сделок возникают с момента регистрации этих прав, т.е. регистрация имеет в этом случае правообразующее значение.

 

 

 

 Смотрите также:

 

Титулы собственности могут приобретаться различными...

К производным способам приобретения права собственности относится приобретение этого права: • на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

 

Приобретение права собственности. Право собственности на...

Право собственности на имущество, которое уже имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или другой сделки об
Важное значение имеют основания приобретения права собственности.

 

Недвижимость. Государственная регистрация сделок жилых...

В то же время п. 6 Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного
Право собственности В. на квартиру было зарегистрировано на основании ее заявления, договора о долевом участии в...

 

Глава 14. Приобретение права собственности (ст. 218-234)

Основания приобретения права собственности называются также титулами.
права собственности: по договору об отчуждении вещи, в порядке наследования.
способы приобретения права собственности на недвижимое имущество, ибо отражает.