Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

 

Судебные решения как основание приобретения прав на недвижимость

 

 

Особое место среди оснований возникновения вещных прав на недвижимость занимают судебные решения.

 

 Решение, как акт судебной власти, имеющей силу закона, порождает права непосредственно. Нельзя ставить возникновение прав, порожденных судебным решением, в зависимость от совершения административного акта регистрации. Статья 12 ГК РФ называет признание права судом одним из способов защиты гражданских прав. Пункт 3 ст. 165 ГК РФ дает право суду вынести решение о регистрации сделки. Статья 28 Закона о регистрации указывает на то, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного решением суда, а также говорит о том, что сам момент возникновения права определяется решением суда. Все это исключает зависимость момента возникновения права, установленного судебным решением, от государственной регистрации. Поэтому вряд ли можно признать обоснованной позицию М.Г. Пискуновой, которая полагает, что "если момент не указан в решении, то права на недвижимость регистрируются на общих основаниях и возникают также по общему правилу с момента государственной регистрации" *(234).

 

Очевидно следует считать, что момент возникновения права, установленного решением суда, определяется либо в тексте самого решения, либо связывается с моментом вступления этого решения в законную силу. Между тем во избежание разногласий ст. 28 Закона о регистрации следовало бы дополнить следующим указанием: "на момент возникновения права, установленного решением суда, в случае если этот момент не определен в решении".

 

 Итак, мы рассмотрели значение регистрации прав на недвижимость применительно к различным основаниям возникновения прав. Теперь вернемся вновь к историческому аспекту. С учетом предшествующего анализа можно сделать однозначный вывод о том, что до введения в действие Закона о регистрации не во всех случаях права на недвижимое имущество возникали независимо от регистрации. Поэтому, прежде всего, в каждом случае необходимо определить, имеем ли мы дело с возникшим правом, или это право таковым не является. Важность решения этого вопроса видна на следующих примерах.

 

 В регистрирующий орган обратились два юридических лица с заявлением о регистрации перехода права собственности на здание на основании договора купли-продажи, заключенного в 1999 г. При этом в качестве устанавливающих право продавца на объект были представлены документы, ...подтверждающие, что данный объект был с соблюдением законодательства построен продавцом в 1996 г., при этом право продавца зарегистрировано не было. В такой ситуации регистрирующий орган правильно отказал в регистрации перехода права, поскольку право продавца на объект не возникло, так как не было зарегистрировано (ст. 219 ГК РФ).

 

 Теперь изменим условия и предположим, что строительство дома было закончено в 1994 г. При таких обстоятельствах отказ был бы неправомерным, поскольку в 1994 г. закон не связывал момент возникновения права собственности с государственной регистрацией. Неправомерен отказ в регистрации и в том случае, если продавцом в качестве правоустанавливающего документа предоставлен план приватизации, имеющий дату утверждения до введения в действие Закона о регистрации. Таким образом, решать вопрос о том, является ли право возникшим, необходимо с учетом законодательства, действовавшего в период составления правоустанавливающих документов, либо возникновения соответствующих юридических фактов. Поэтому в каждой ситуации следует определять, считалось ли право на данный объект возникшим с учетом, во-первых, основания его возникновения и, во-вторых, документов, подтверждающих наличие этого основания.

 

 Теперь вернемся к п. 2 ст. 6 Закона о регистрации. В нем говорится о том, что права, возникшие до введения в действие этого закона, требуют государственной регистрации только в том случае, если имеется необходимость регистрации перехода этого права, его ограничения (обременения) или иной сделки с объектом. Что это означает? По мнению автора, эта норма подчеркивает, что при возникшем праве собственник имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом без государственной регистрации. Но, если ему необходимо будет в процессе распоряжения этим имуществом обратиться за государственной регистрацией, то такая регистрация может быть произведена лишь после того, как уже возникшее право будет зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации.

 

 Наличие такого положения в указанном Законе вполне объяснимо. С одной стороны, оно диктуется чисто техническими соображениями: невозможно заполнить разделы об обременении ЕГРП, не заполнив предварительно раздел о самом вещном праве, которое обременяется. С другой стороны, необходимость регистрации ранее возникшего права может быть продиктована задачей проверки в процессе этой регистрации действительности самого этого права.

 

 

 

 Смотрите также:

 

Содержание судебного решения. Мотивировочная часть...

Судебное решение выносится именем Российской Федерации. Важность судебного решения как акта осуществления правосудия подчеркивается тем...

 

Основания к отмене и изменению решений. Решение бывает...

Все судебные ошибки, влекущие отмену решений в кассационном порядке, подразделяются на две группы – случаи необоснованности и случаи незаконности.

 

Понятие и виды судебных постановлений. Постановление суда...

Судебное решение отличается от судебного определения тем, что решением
С вынесением судебного решения спорное право (интерес) становится бесспорным.

 

Пересмотр решений. Право суда первой инстанции...

С учетом вновь открывшихся обстоятельств вынесенное решение становится необоснованным или незаконным. При этом судебная ошибка очевидна и бесспорна*.