Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

 

Непоследовательность норм о регистрации вещных прав и сделок

 

 

На непоследовательность норм о регистрации в части регистрации сделок совершенно справедливо обращают внимание авторы Концепции, которые считают, что "в целях устранения нелогичности норм законодательных актов, предусматривающих или исключающих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, исключения их противоречивости, а в некоторых случаях - избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним, дублирование полномочий нотариусов и регистраторов, а также в целях обеспечения действительности обязательственных правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки целесообразно отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом" *(252). О необходимости отменить государственную регистрацию сделок пишут и многие другие авторы *(253).

 

 С этим предложением можно было бы полностью согласиться, но только с одной оговоркой, касающейся таких сделок отчуждения, которые непосредственно не влекут перехода прав на недвижимость. Речь здесь прежде всего идет о сделках, заключенных под отлагательным условием, которое, например, связывает переход права на объект недвижимости с полной выплатой покупной цены. По мнению автора, такие, и только такие сделки должны подлежать самостоятельной регистрации в качестве обременения вещного права продавца на объект. Необходимость регистрации этих сделок вызывается требованием защиты прав как приобретателя, так и третьих лиц, поскольку запись о данной сделке в реестре будет препятствовать недобросовестному продавцу в заключении иных сделок по поводу объекта и предупреждать споры, которые неизбежно будут возникать в этом случае.

 

Однако пока в закон не внесены необходимые изменения, следует определить порядок применения действующего закона о регистрации вещных прав и сделок, на основании которых эти права возникают.

 

 Во-первых, возникает вопрос и соотношении регистрации права и порождающей его сделки. В соответствии со ст. 153 ГК РФ "сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение, или прекращение гражданских прав и обязанностей", а п. 1 ст. 8 ГК РФ называет договоры и иные сделки в качестве одного из оснований возникновения гражданских прав. С одной стороны, сделка - одно из оснований возникновения права на недвижимость, подлежащего регистрации, с другой стороны, она, в определенных случаях, сама должна быть зарегистрирована, поскольку без регистрации является ничтожной (или незаключенной), а значит, не может породить соответствующего права.

 

 Означает ли это, что во всех случаях совершения подлежащих регистрации сделок, влекущих установление, изменение, или прекращение прав на недвижимость, должна быть сначала зарегистрирована данная сделка, а затем - право, возникшее на ее основании? Необходимо ли, с точки зрения технологии регистрации, вести отдельный реестр сделок и отдельный реестр прав?

 

 Такой вывод, по нашему мнению, был бы неверным.

 

 Введение отдельной регистрации сделок, порождающих вещные права и самих этих прав, привело бы к искусственному расчленению единого по сути юридического факта. Нельзя зарегистрировать сделку, влекущую возникновение права на объект, и не зарегистрировать само это право. Не может существовать и абстрактное волеизъявление на регистрацию такой сделки при отсутствии желания зарегистрировать те гражданские права, которые порождает эта сделка, поскольку цель установления, изменения и прекращения гражданских прав является необходимым элементом любой сделки.

 

 Поэтому в том случае, когда речь идет о сделке, которая непосредственно влечет установление, изменение или прекращение вещных прав, момент регистрации этой сделки должен совпадать с моментом регистрации соответствующего права. В таком случае основным объектом регистрации должно считаться соответствующее право (оно является целью, а сделка - средством), сделка же регистрируется как основание возникновения этого права.

 

 С точки зрения ведения реестра данное положение означает необходимость внесения в реестр вещных прав записи о регистрации соответствующего права и отражение породившей его сделки в качестве основания его возникновения. Именно такой подход, по нашему мнению, устанавливают Правила ведения ЕГРП (далее - Правила), которые предусматривают внесение записи о сделке в графу "Документы-основания". Пункт 19 Правил указывает, что в графе "Документы-основания" перечисляются основные реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации прав. Именно к таким документам относятся, безусловно, и документы, отражающие содержание соответствующих сделок. При этом внесение записи о сделке в данную графу для любой сделки означает и ее регистрацию. Независимо от того, подлежит такая сделка по закону регистрации или нет, внесение какой-либо иной записи о ней в реестр не требуется. Напротив, отражение сделок отчуждения, непосредственно влекущих переход права собственности, в реестре обременений было бы абсолютно неправильным. Между тем с 1998 по 2003 г., в Правилах ведения ЕГРП *(254) запись о сделке находилась только в разделе "обременения".

 

Однако это не помешало Минюсту России дать разъяснения о том, что запись о сделке следует производить в разделе "обременения" во всех случаях, когда сама сделка подлежит регистрации. При этом не были сделаны исключения для тех сделок, которые непосредственно влекут возникновение вещного права. Данная практика фактически искажала действительное положение дел, поскольку одновременно с зарегистрированным вещным правом помещала в реестр в качестве обременения сделку, на основании которой это право возникло. Запись о прекращении такого "обременения" вносилась в реестр только после перехода вещного права к новому правообладателю *(255). При такой ситуации в выписках из ЕГРП и свидетельствах о регистрации данная сделка должна указываться в графе "Обременения", однако это не происходило, так как абсурдность такого указания была вполне очевидна.

 

 К сожалению, вместо того чтобы принцип организации структуры реестра перенести на порядок проведения регистрации прав и сделок, в Правила были внесены изменения, в результате которых подразд. II стал называться "Запись о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества, и в этом подразделе появился подразд. II-2 - "Запись о сделке об отчуждении" *(256).

 

 Но, внимательно ознакомившись со структурой ЕГРП, мы увидим, что в подразд. III имеется специальная форма (подразд. III-IV Приложение 6) - "Запись о сделке". Для каких же сделок предусмотрена данная форма?

 

 Чтобы разобраться с этим вопросом следует иметь в виду, что, как уже упоминалось, не все сделки по поводу недвижимого имущества непосредственно влекут возникновение, изменение или прекращение вещных прав. Например, сделки, заключенные под отлагательным условием, не влекут перехода права в момент их заключения и регистрации, этот момент связывается с наступлением в будущем события, которое может наступить, а может и не наступить. Однако очевидно, что в силу ст. 164, 165 ГК РФ и такие сделки в случаях, установленных законом, подлежат государственной регистрации, а не будучи зарегистрированными, являются ничтожными, не порождая у сторон прав и обязанностей. В данном случае создается ситуация, в которой момент заключения и регистрации сделки и момент, когда возникают основания для регистрации права, не совпадают.

 

 С точки зрения процесса регистрации это означает, что сначала будет зарегистрирована сделка, а затем при подтверждении наступления предусмотренного в ней условия - установление, изменение или прекращение права.

 

 Применительно к сделке, порождающей непосредственно право, мы пришли к выводу, что ее место - в разделе "Основания" в реестре. Очевидно, что для рассматриваемого теперь вида сделок данный раздел не подходит, поскольку они могут стать основанием возникновения вещного права, а могут и не стать, в зависимости от наступления или ненаступления предусмотренного в них условия.

 

 Любая сделка, которая в будущем должна повлечь переход права от нынешнего его обладателя к другой стороне сделки (сделка с отлагательным условием, договор аренды с правом выкупа и пр.), выступает как обременение (ограничение) права нынешнего собственника. На период существования этой сделки собственник ограничен в праве распоряжения объектом, объект может быть им отчужден, но лишь с переходом его обязательств по сделке к приобретателю объекта.

 

 Причем в реестре обременений должны регистрироваться все сделки, непосредственно не влекущие переход права. При наступлении же условия, с которым связан переход права, сведения об этой сделке, а также о документе, подтверждающем наступление условия, должны одновременно с регистрацией права заноситься в графу "Документы - основания". При этом подлежит регистрации прекращение ранее зарегистрированного обременения.

 

 

 

 Смотрите также:

 

ГК РФ предусмотрено, что порядок государственной регистрации...

закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применялся.
имущества в пределах регистрационного округа. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные.

 

Инициатива в проведении государственной регистрации...

2. Инициатива в проведении государственной регистрации ограничений обременений права собственности и иных вещных прав
Статья 131 ГК РФ сформулировала основополагающие нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

Можно классифицировать формы реализации по трем вариантам...

Законодательство Российской Федерации о применении общепризнанных принципов и норм международного права, международных договоров Российской Федерации (извлечения из правовых актов) / Сост. и науч. ред. Г. В. Игнатенко.