Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

 

Регистрация ограничений (обременений) прав

 

 

Несколько иной подход сформулирован в отношении регистрации обременений. Согласно п. 2 ст. 13 Закона о регистрации "государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст. 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

 

 Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости".

 

 Мы видим, что закон предусматривает возможность регистрации обременений вещных прав без волеизъявления обладателей этих прав. В отношении обременений и ограничений, установленных в публичных интересах, такой порядок возражений не вызывает, так как иной подход просто трудно себе представить. Что же касается обременений имущества правами третьих лиц, то такие сомнения можно высказать.

 Говоря о возможности регистрировать обременения не по инициативе обладателя вещного права, которое ограничивается (т.е. при отсутствии заявления правообладателя), ст. 13 отсылает к правилам, предусмотренным ст. 16 Закона о регистрации договоров и сделок. Однако обнаружить в ст. 16 эти правила не очень просто. В абз. 1 п. 1 данной статьи говорится о заявлении "сторон договора". Видимо, из этого следует сделать вывод о том, что общим правилом регистрации прав, возникающих на основании сделок, является необходимость представления заявления всеми сторонами договора. Но, если так, то возможность зарегистрировать обременение, возникшее на основании сделки, без заявления обладателя соответствующего права невозможно, так как этот правообладатель всегда будет одной из сторон такого договора, ибо сделки не могут устанавливать обязанности для третьих лиц.

 

 В то же время абз. 5 указанного пункта говорит о том, что "представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 27 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона".

 

 Складывается весьма своеобразная ситуация, когда ст. 13 отсылает к ст. 16, а ст. 16 отсылает к ст. 13. В то же время здесь содержатся также ссылки на статьи, регламентирующие порядок регистрации договоров аренды (ст. 26), сервитутов (ст. 27) и ипотеки (ст. 29). Согласно этим нормам "с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора", "государственная регистрация сервитутов проводится: на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте", "государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя". Таким образом, именно эти статьи предусматривают возможность отсутствия заявления правообладателя. Исходя из сказанного можно сделать вывод о том, что заявление правообладателя при регистрации обременений, возникших на основании сделок, требуется всегда, за исключением случаев аренды, сервитута и ипотеки.

 

 Трудно сказать, чем руководствовался законодатель, устанавливая такой порядок. Вполне можно предположить, что за регистрацией договора аренды может обратиться арендатор, договор которого уже расторгнут или не действует по иным основаниям. Точно также может поступить и недобросовестный залогодержатель или обладатель сервитута. Причем здесь не исключена возможность представления поддельных договоров. В этой ситуации последствия регистрации для правообладателя могут быть катастрофическими. Имея в качестве зарегистрированного обременения ипотеку или договор аренды, он не сможет сдать объект в аренду другому арендатору или заложить его в целях получения кредита. При этом на ликвидацию неправомерно произведенной записи в реестре ему придется потратить значительное время, необходимое на получение соответствующего судебного решения. Вот почему весьма слабой гарантией в таком случае является обязанность регистрирующего органа сообщить о произведенной регистрации правообладателю.

 

 Учитывая изложенное, необходимо сформулировать в законе правило, согласно которому без заявления правообладателя могут быть зарегистрированы исключительно обременения, которые правомерно установлены органами государственной власти или местного самоуправлениия в публичных интересах, а также аресты и иные обеспечительные меры, установленные судебными актами. В отношении судебных актов такая норма уже содержится в ст. 28 Закона о регистрации: "Поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя" *(278).

 

 Запрет регистратору вносить записи в реестр без соответствующего заявления должен распространяться только на те записи, которые влекут возникновение, изменение или прекращение зарегистрированных прав. В то же время ряд записей в реестре должны проводиться без заявлений, на основании тех событий, которые указаны в законе. Так, например, "в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица" (п. 2 ст. 28 Закона о регистрации). Здесь основанием для внесения записи в реестр служит полученная регистрирующим органом информация, которая может быть в виде поступившего искового заявления или определения суда о назначении дела.

 

 

 

 Смотрите также:

 

Ограничения обременения прав на землю, земельные участки

Ограничения (обременения) прав на недвижимость подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены в судебном порядке.

 

Каждая запись о праве, его ограничении обременении и сделке...

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения...