Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

 

Перечень оснований для отказа в регистрации недвижимости

 

 

Итак, ст. 20 Закона о регистрации содержит перечень оснований для отказа в регистрации. Как мы уже говорили, этот перечень должен быть исчерпывающим. Однако так ли это на самом деле?

 

Рассматривая этот вопрос, А.Р. Кирсанов пишет: "Необходимо подчеркнуть, что кроме десяти основных оснований для отказа в государственной регистрации, установленных п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, имеется еще несколько препятствующих государственной регистрации причин, установленных ст. 19 Закона о регистрации:

 1) сомнения регистратора прав в наличии оснований для государственной регистрации прав;

 2) сомнения регистратора прав в подлинности представленных на государственную регистрацию документов;

 3) сомнения регистратора прав в достоверности сведений, указанных в представленных на государственную регистрацию документах (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации);

 4) наличие заявления одной стороны договора о возврате документов без проведения государственной регистрации, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации)" *(286).

 

 Таким образом, А.Р. Кирсанов практически относит указанные обстоятельства к самостоятельным основаниям отказа в регистрации. Такая позиция не может не вызвать возражений. Действительно, в п. 2 ст. 19 Закона о регистрации содержится правило, согласно которому в случаях, перечисленных указанным автором, "государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц", а "если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав". Однако такая формулировка закона отнюдь не дает основания для признания "неразрешенных сомнений регистратора" основанием для отказа в регистрации. По нашему мнению, сомнения регистратора должны быть основаны на реальных обстоятельствах, а отказ в государственной регистрации всегда должен иметь одно из оснований, перечисленных в ст. 20 Закона о регистрации. В противном случае следовало бы признать, что основание отказа лежит исключительно в субъективной сфере регистратора.

 

 Теперь приступим к рассмотрению оснований отказа в регистрации, предусмотренных этим законом. Оговоримся сразу, что и сам перечень оснований, и отдельные формулировки ст. 20 Закона о регистрации представляются весьма далекими от совершенства. Поэтому, рассматривая все приведенные в данном законе основания отказа, мы будем предпринимать попытки составления более удачных формулировок.

 

 Начнем с первого основания, которое звучит так:

 

 Право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом.

 

 При буквальном толковании данной формулировки можно прийти к выводу о том, что в ней речь идет о различных видах прав на недвижимость, которые делятся на подлежащие регистрации и не подлежащие таковой. В этом случае необходимо решить вопрос о том, какие права на недвижимое имущество не подлежат государственной регистрации. Для решения этого вопроса следует обратиться к ст. 4 Закона о регистрации. Ранее мы уже высказывались о неудачности деления регистрации на "обязательную" и "необязательную" *(287). Применительно же к рассматриваемому вопросу скажем, что права, регистрация которых не обязательна, и права, в регистрации которых должно быть отказано, это, безусловно, не одно и то же. В ст. 20 речь идет о тех правах, которые учреждение юстиции не имеет права регистрировать. Но есть ли такие права на недвижимое имущество, предусмотренные гражданским законодательством? Попробуем их поискать. Пункт 1 ст. 4 Закона о регистрации говорит о том, что "государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ... наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда".

 

 Из данной формулировки можно сделать только один вывод - все вещные права на недвижимость и все ограничения (обременения) этих прав, в соответствии со ст. 4 закона подлежат регистрации в том смысле, что Закон о регистрации не содержит указания на какие-либо вещные права и ограничения, которые не могут быть зарегистрированы. По крайней мере, такой вывод однозначно можно сделать в отношении прав, которые выступают ограничениями вещных прав, указанных в ст. 131 ГК РФ.

 Что же касается самих вещных прав, то здесь вопрос сложнее, поскольку ст. 131 ГК РФ при буквальном ее толковании все же ограничивает перечень вещных прав на недвижимость, подлежащих регистрации теми, которые прямо перечислены в этой статье, а также теми, в отношении которых имеются специальные указания ГК РФ и иных законов. В качестве примера можно привести такое вещное право, как предусмотренное ст. 292 ГК РФ право пользования жилым помещением членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении. Действительно, данное право не содержится в перечне ст. 131 ГК РФ, нет специальных указаний о его регистрации в ст. 292 и иных статьях ГК10064072 РФ.

 

 Между тем практика регистрирующих органов идет по другому пути. Под правами, в регистрации которых должно быть отказано, понимаются любые права на недвижимое имущество в отношении которых в законе нет специального указания о том, что они подлежат регистрации. К таким правам, в частности, относятся права нанимателя по договору жилищного найма, права арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее года и т.п.

 

 Кроме этих случаев на практике под данное основание отказа попадают:

 а) обращение за регистрацией права на объект недвижимого имущества, который хотя и относится к объектам недвижимости, но регистрация прав на него не регламентируется Законом о регистрации. К таким объектам относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Об этом прямо говорится в ст. 4 ГК РФ;

 б) обращение за регистрацией права на объект, который не относится к недвижимому имуществу;

 в) обращение за регистрацией права на объект недвижимости, находящийся на территории неподведомственной данному регистрирующему органу (на территории другого регистрационного округа).

 

Если первый случай вполне можно отнести к попадающим под данное основание отказа, считая, что в нем имеются в виду не только виды прав, но и виды объектов, то соответствие данному основанию двух других случаев весьма сомнительно, хотя отказывать в этих случаях, безусловно, нужно.

 

 Следует обратить внимание на то, что в ст. 20 говорится о не подлежащих регистрации правах на недвижимое имущество. Поэтому ситуация, когда объект не является недвижимостью вовсе, данным основанием не охватывается. Что же касается неподведомственности, то рассматриваемое основание сформулировано так, что предусматривает отказ в регистрации тех прав, которые в принципе не могут быть зарегистрированы в порядке, предусмотренном Законом о регистрации. В случае же расположения объекта на иной территории, права могут быть зарегистрированы, но не этим, а другим органом.

 

 С учетом изложенных соображений формулировка Закона о регистрации могла бы выглядеть так:

 

 Право, о государственной регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации данным регистрирующим органом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

 

 Как видим, из формулировки ушло упоминание об объекте недвижимого имущества, что позволяет распространить данное основание на случаи обращения за регистрацией прав на объекты, не являющиеся недвижимостью. Кроме того, норма дополнена словами "данным регистрирующим органом", что позволяет распространить данное основание на случаи неподведомственности.

 

 

 

 Смотрите также:

 

Комментируемая норма устанавливает исчерпывающий перечень...

Отказ в регистрации допускается. по следующим основаниям
из форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок. с ним. В выписке указываются: наименование объекта недвижимости; его кадастровый.

 

отказ в государственной регистрации прав может быть...

В статье 19 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перечислены основания
Законом предусмотрена государственная регистрация недвижимости (ст. 131. ГК РФ). Отказ в государственной регистрации.

 

Комментируемая норма определяет порядок и стадии...

Иные основания для отказа в приеме документов на регистрацию.
из форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок. с ним. В выписке указываются: наименование объекта недвижимости; его кадастровый.

 

Основанием приостановления регистрации по инициативе...

институт отказа в регистрации регулируется ст.20 Закона, предполагаться может. лишь наличие одного из оснований отказа, указанных в этой
На орган, осуществляющий