Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

 

Понятие вновь созданного объекта недвижимости

 

 

 Гражданское законодательство и нормативные акты о регистрации прав на недвижимое имущество не содержат понятия "первичное возникновение права". Между тем, по мнению автора, выделение данной категории при теоретическом анализе необходимо по ряду причин. Во-первых, задача установления прав на объекты, которые ранее не имели собственника, либо вопрос о собственности на которые не был предметом исследования регистрирующих органов, имеет особую важность, поскольку от правильности решения будут зависеть права всех последующих собственников объекта. Во-вторых, решение этой задачи требует углубленного исследования значительного количества документов, правовая экспертиза первично возникающих прав отличается повышенной сложностью и трудоемкостью по сравнению с экспертизой, проводимой по сделкам отчуждения объектов недвижимости.

 

 Прежде чем перейти к рассмотрению конкретных вопросов, связанных с установлением прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, хотелось бы остановиться на одной проблеме, которая связана с первичным возникновением прав.

 

 В соответствии со ст. 219 ГК РФ "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации". При этом вполне очевидным является то, что данное положение распространяется только на те объекты недвижимости, которые созданы после 31 декабря 1994 г. Что же касается объектов, вновь созданных до введения в действие части первой ГК РФ, то право собственности на них возникало с момента их создания независимо от какой-либо регистрации, поскольку ГК РСФСР 1964 г. не содержал каких либо специальных норм о моменте возникновения прав на вновь созданную недвижимость.

 

 Таким образом, объекты, созданные до 1995 г., могли становиться предметом отчуждения без какой-либо предварительной регистрации. Применительно же к процедуре государственной регистрации это означает, что за регистрацией своего права на такой объект может обратиться лицо, право которого возникло на основании сделки отчуждения или по иным основаниям, которые нельзя отнести к первичным способам приобретения права. Между тем для регистрирующего органа такое обращение будет первичным, поскольку ранее право собственности на данный объект никогда не регистрировалось. При этом сложность правовой экспертизы может значительно возрасти, поскольку анализу необходимо будет подвергнуть как основания возникновения права у первичного собственника, так и законность возникновения прав у последующих собственников, которых может быть весьма много. Например, объект, созданный в 1991 г., мог неоднократно продаваться до того, как последний его приобретатель обратился за регистрацией своего права на основании последней сделки.

 

 Итак, с одной стороны, к первичному возникновению прав следует относить возникновение прав на вновь создаваемые объекты недвижимости. Критерием первичности здесь является то обстоятельство, что ранее на соответствующий объект отсутствовало право какого-либо лица. С другой стороны, для регистрирующего органа первичным является всякое обращение, если ранее права на данный объект не были зарегистрированы. При этом как в первом, так и во втором случае деятельность регистрирующего органа обладает значительной спецификой, которая связана с установлением первичного возникновения права.

 

 Эта специфика значительна для того, чтобы найти особое отражение в законодательстве, устанавливающем порядок регистрации.

 

 Статья 6 Закона о регистрации провозглашает действительность прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу этого закона при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом (п. 1). В прежней редакции этой статьи указывалось, что регистрация прав, о которых шла речь в первой ее части, становится необходимой при регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с данным объектом. С учетом этой формулировки до внесения изменений в Закон о регистрации *(299) первичное право на объект, созданный до 1995 г., могло стать предметом регистрации в том случае, если после вступления Закона в силу регистрировалась сделка с этим объектом, либо ограничение (обременение) права на него. Если же переход права на объект состоялся до вступления в силу Закона о регистрации, то регистрации при совершении последующих сделок подлежало право, возникшее последним.

 

 В то же время и при такой формулировке закона никто не снимал с регистрирующего органа обязанность проверить, возникло ли право собственности на объект как у первичного собственника, так и у последующих. Видимо, учитывая это обстоятельство, законодатель изменил редакцию п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, установив, что регистрация возникшего до введения в действие закона права требуется при регистрации не только возникших после введения в действие закона ограничения (обременения) этого права или совершенной после введения в действие закона сделки, но и при переходе ранее возникшего права.

 

 Однако, по нашему мнению, помимо указания на необходимость регистрации ранее возникшего права при его переходе с учетом специфики регистрации прав, которые возникли без регистрации, ст. 6 данного закона могла бы быть дополнена пунктом следующего содержания:

 

 

 

 Смотрите также:

 

Под объектом незавершенного строительства понимается вновь...

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним.
В выписке указываются: наименование объекта недвижимости; его кадастровый.
Понятие недвижимости определено в п.1 ст.130 ГК (см. коммент.), а обязанность государственной регистрации сделок...

 

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь...

Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.
О государственной регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого. имущества см. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.

 

Началом регистрации прав на объект недвижимого имущества...

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним.
В выписке указываются: наименование объекта недвижимости; его кадастровый.
Понятие недвижимости определено в п.1 ст.130 ГК (см. коммент.), а обязанность государственной регистрации сделок...

 

Приобретение права собственности. Особенности возникновения...

возможным различие понятий "основания возникновения права собственности" (титулы.
Согласно ст. 219 ГК право собственности на вновь создаваемое недвижимое.
не существовавшего объекта недвижимости). Понятие бесхозяйных вещей (ст. 225 ГК) в...