Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

 

Изменение внешних границ объекта является критерием для признания объекта вновь созданным

 

 

Изучение практики регистрирующих органов Санкт-Петербурга показало, что основным критерием для признания объекта вновь созданным при изменении его характеристик является изменение внешних границ объекта. При этом объект считается созданным вновь во всех случаях, когда его внешние границы изменились, независимо от значительности этих изменений. Данный критерий применяется как к зданиям и сооружениям, так и к помещениям.

 

 В целом такой подход следует признать правильным, но с некоторыми оговорками. Не вызывает возражений утверждение, что при всяком изменении внешних границ объект должен признаваться вновь созданным. Однако был бы неверен обратный тезис, что объект, созданный в результате реконструкции, не может сохранить те же внешние границы, поскольку не исключено, что в рамках этих границ будет осуществлена полная реконструкция объекта. Примером может служить реконструкция домов старого фонда, которая, как правило, проводится при сохранении внешнего облика (а значит, и внешних границ) здания. При реконструкции объектов производственного и складского назначения весьма широко практикуется увеличение используемых площадей здания за счет их внутреннего объема путем возведения так называемых антресолей и формирования двух этажей в пространстве, занимаемом одним этажом и т.п. Вполне очевидно, что и здесь мы имеем дело с реконструкцией и созданием нового объекта.

 

 Кроме того, следует отметить, что не всегда однозначно трактуется само понятие "внешних границ". По мнению автора, под внешними границами следует понимать не только границы объекта на плоскости земельного участка, но и его объемные границы. Так, вполне очевидно, что как пристройка, так и надстройка здания влекут возникновение нового объекта.

 

Выводом из всех предшествующих рассуждений является необходимость закрепления в нормативных актах критериев существенности изменения объектов, позволяющих отнести преобразованный объект к вновь созданным. Данный вопрос вряд ли относится к предмету гражданского законодательства. Его решение должно содержаться в Законе "О государственном кадастре недвижимости", с конкретизацией в специальных документах Правительства РФ и Госстроя России. Формулировка закона при этом могла бы выглядеть следующим образом:

 

 Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.

 

 Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом.

 

 Рассматривая проблему вновь созданных объектов недвижимости, необходимо обратить внимание и на то, что законодательством установлены три группы объектов: а) земельные участки, б) здания и сооружения, в) помещения. В связи с этим возникает вопрос, все ли эти объекты могут быть вновь созданными?

 

 Вопрос со зданиями и сооружениями сомнений не вызывает, так как именно применительно к этим объектам используются соответствующие понятия (новое строительство, реконструкция).

 

 

 

 Смотрите также:

 

Основные принципы композиции зеленых насаждений.

Но в любом ландшафте основой, «скелетом» является рельеф; его изменение неизбежно
Существующие и вновь создаваемые насаждения должны образовывать единую
Основной задачей при подборе их ассортимента является соответствие условий данного объекта...

 

Сущность, значение, основания и предмет пересмотра судебных...

Пересмотр по вновь открывшимся обстоятельствам судебных актов является третьей формой наряду с кассационным и надзорным порядками пересмотра
Основанием к изменению или отмене судебного акта является его незаконность или необоснованность (ст. 188 АПК).